【連載第30回】週刊不動産経営『沖縄軍用地 投資のABC』

第30回　「事業承継」に、沖縄軍用地の購入が増加中！

皆さま、本年もよろしくお願い申し上げます。昨年2024年は、石川県能登地方を震源とする地震から幕開け、豪雨被害、日向灘を震源とする地震など数々の自然災害がありました。各災害において被害を受けられた皆さまに、心からお見舞い申し上げます。一日も早く日常生活を取り戻せるよう、お祈り申し上げます。

はいさい。ユニバーサル・リアルティ：玉岡です。年のはじめという事で、本題の前に、自然災害について触れてみたいと思います。
2024年の、石川県能登地方を震源とする地震では、住家の被害は、①全壊6,445棟、②半壊23,225棟、③一部損壊120,029棟など、非住家の被害も合計しますと、その数は186,739件にものぼります（令和6年12月24日現在）。その中には、もちろん賃貸住宅やビルも含まれていますので、本コラムの読者様のなかにも、甚大な被害を受けた方がいらっしゃることと思います。心からお見舞い申し上げます。

このような災害が起きたときこのコラムで、「卵は一つのカゴに盛ってはいけない」という意味を込めて、分散投資のお話しに触れて沖縄軍用地をご紹介してきました。これは、投資という視点に限らず、相続や事業承継の対策に関しても、同様のことが言えるのではないでしょうか？特に不動産を活用した対策を行っている皆さま、自然災害という予期せぬ事象が発生した際に、計画が大きく変わってしまうリスクがあります。そのリスクは、自分の身に起こるまで、日常を過ごしていると気付かないのではないでしょうか。

初めてこのコラムを読む方にも、いつも読んでいただいている皆さまも、基本的な内容を今一度ご確認いいただければと思います。沖縄軍用地は、基地や駐屯地・訓練場等の、在日米軍の基地や自衛隊基地等として使われている土地を総称した呼称です（国土交通省が管理している那覇空港用地も含まれます）。沖縄県の米軍基地のうち約40％が民有地、自衛隊基地は約58％が民有地で、その民有地が「底地」として売買取引されています。

民有地の所有者は日本政府へ、その底地を貸しています。その対価として、日本国から借地料収入を得ています。受け取る借地料は、国によって、各施設・地目や地域毎に㎡単価が決められ、その㎡単価×土地面積をした金額が、年間借地料となり、毎年1回、7月～8月に年間借地料が一括して振り込まれます。借地料は、年に一度㎡単価の見直しがあります。過去の推移を振り返りますと、基地ごとで差はありますが、右肩上がりです。全体を平均して年約1％ずつ上昇し、複利で計算されています。借地人が日本国という、安心安定した投資となっています。

タイトルのように「事業承継」に、沖縄軍用地が支持されている理由は3点からです。
①　自然災害リスクや手間が無い：国へ貸しているため管理不要。借地料の振込みが年に１回のみで、テナントとやり取り等が不要。維持コストは固定資産税と地主会会費。
②　路線価のない土地かつ底地：基地のため路線価が定められておらず、貸している土地のため相続税評価が40％減。基地によっては、評価額の計算根拠となる固定資産税評価額・公用地の評価倍率が大幅に低い場所もあり、現金の圧縮効果が高い。計算式「固定資産税評価額×公用地の評価倍率×（100-40％）」
③　分筆に確定測量の必要が無い：立入りができない施設の分筆は机上で行うため、容易かつ費用も安い。手放す場合に、概ね一括して売却するしかないビルやレジデンスと異なり、必要な分を分筆して売却することも可能。年々沖縄軍用地の面積は、少しずつ進む返還で縮小していますが、購入ニーズは安定していますし、ビルやレジデンスのような物件ごとの癖がないため流通性も高いです。

このスキームは、皆さまの会計士や税理士の方へご相談した場合、「知らない」という方が少なくないかと思います。「知らない」ということで、お勧めいただけない事がありましたら、当社までお問い合わせいただければと思います。沖縄の各種専門家の方々と連携しながら、皆さまの事業承継対策をサポートさせていただきます。

本日も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。

#軍用地 #沖縄 #投資