よくあるご質問:売りたい・買いたい【共通】

Q1:不動産業と宅地建物取引業って、何が違うの?

不動産業と宅地建物取引業(以下「宅建業」)は同義ではありません。不動産業には、売買、仲介(「媒介」ともいわれます)、賃貸(土地や住宅・ビルの大家)、管理(分譲マンションの管理、賃貸物件の管理等)など、様々な業種を含みます。一方、宅建業は、

(1)自らが行う宅地や建物の売買や交換
(2)売買や交換、貸借をするときの代理や媒介 を業として行う者をいいます。

宅建業は、「宅地建物取引業法」という法律の規制によって、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けた者でなければ営むことができません。ちなみに、国土交通大臣免許か、都道府県知事免許かは、事務所(本支店等)の設置状況によって決まりますので、どちらが優位などはありません。宅建業の免許の有効期間は5年です。
※余談ですが、大家から依頼を受けて行う貸借の仲介(入居者募集など)は宅建業に含まれますが、自らが行う貸借(貸しビルやアパート経営をする行為など)は宅建業に含まれず、宅地建物取引業の規制の対象業務ではないことです。

Q2:「宅地建物取引士」って何ですか?

宅地建物取引士とは、宅地建物取引主任者資格試験または宅地建物取引士資格試験に合格した人のうち、都道府県知事の登録を受けた上で、宅地建物取引士証の交付を受けた人のことで、不動産取引にかかわる広範な知識を有している流通の専門家です。宅地建物取引業法では、不動産の取引のなかでも特に重要な業務である、物件や契約内容等の説明(重要事項説明)とその説明書および契約内容を記載した書面への記名押印については、宅地建物取引士しかできないと定められています。不動産会社が宅建業の免許を受けるためには、専門家である宅地建物取引士を一定数以上確保しなければいけないことになっています。

Q3:レインズって、何ですか?

通称「レインズ」と呼ばれています指定流通機構は、宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定した不動産流通機構で、現在、全国に4法人(東日本、中部圏、近畿圏、西日本)が設立されており、それぞれの法人が担当する地域の不動産情報の交換業務等を行っています。指定流通機構による情報交換を通して、毎年10万件以上の売買が成立しています。

●レインズの役割
(1)不動産情報の交換
不動産会社が専任媒介契約等によって物件売却の依頼を受けた場合、その対象不動産の情報が、指定流通機構のシステム(不動産物件情報交換のためのコンピューター・ネットワーク・システム「レインズ」)に登録されます。指定流通機構は、登録された情報を他のすべての不動産会社に提供することで最適な買主を探すことができるよう、不動産流通の円滑化を促進しています。なお、指定流通機構の不動産情報は、免許業者である不動産会社(宅地建物取引業者)が法的に負っている「守秘義務」を前提として交換されているため、一般には公開されていません。

(2)成約情報の集約

専任媒介契約等を締結した不動産会社には、登録した売却物件の契約が成立した場合、取引価格などの成約情報を指定流通機構に通知する義務があります。指定流通機構は、通知された成約情報を集約し、不動産会社に提供しています。(不動産会社に課せられた「守秘義務」を前提に提供されています。)特に、中古物件については、近隣で行われた実際の取引価格(「成約価格」といいます)を参考に価格査定を行い、売り出し価格等を判断することが一般的となっています。指定流通機構は、成約情報を集約することで、仲介業務を受けた不動産会社が適切に価格査定を行うための環境を提供し、不動産流通市場の透明性の確保に努めているのです。

(3)取引情報の提供

消費者が不動産取引に関する情報収集の手段としてインターネットが多用されるようになってきている中、消費者が相場観を適切に把握し、安心して不動産取引を行える環境の整備を推進する観点から、「不動産取引情報提供サイト」を公開しています。このサイトでは、指定流通機構が保有する、実際に売買が行われた物件の価格(成約価格)等の取引情報を提供し、検索できるようになっています。

Q4:価格相場ってどうやって決まるのですか?

価格相場とは、需要と供給のバランスによって決まる、と言っても過言ではない。

●不動産は唯一無二
不動産には一つとして同じものが存在しません。同じ地域の土地でも、土地の形、面積、方位、接する道路の状況などによって、価格が大きく変わることがあります。また、同じ棟のマンションでも、階数、間取り、部屋の方位、管理状況などによって価格は変わります。このように、不動産価格を判断する場合には、立地条件や物件自体の特徴(これを一般に「個別性」といいます)を踏まえて、物件ごとに検討する必要があります。

●時や事情が変わると、価格は変わる

不動産市場にも、全体的な相場の動きがあります。たとえ同じ不動産であっても、取引する時期(これを一般的に「取引時点」といいます)が変われば、価格も大きく変わる場合があります。したがって、不動産価格を判断する場合には、市場全体の動向も踏まえて、取引時期に応じて検討する必要があります。

●最終的には

不動産売買は、日常の買い物をするように、提示された金額に対して「買うか、買わないか」の二者択一で成立するものではありません。売主と買主が個別に希望条件を調整し、合意に至ったときにはじめて価格が確定します。
※不動産価格は個別の「取引」ごとに決まりますので、その価格を客観的なデータだけで完全に検証することはできません。
不動産の価格で後悔しないためには、(1)できるだけ多くの情報(専門家からのアドバイスも含みます)を収集して、価格に関する自分なりの検討を十分に行うこと、(1)最終的な取引の相手方と誠実に交渉を重ねることにより、自分自身が納得して取引することが重要です。

宅地建物取引業法により、不動産会社が受取る事のできる仲介手数料には上限があります。

●仲介手数料上限
(1)物件価格200万円以下=成約本体価格の5%
(1)物件価格200万円超~400万円以下=成約本体価格の4%+2万円
(3)物件価格400万円超 =成約本体価格の3%+6万円

●売買契約が成立して仲介手数料は発生する
不動産の取引の仲介では、売買契約が成立したときに不動産会社の仲介手数料の請求権が発生します。(一般的に「成功報酬」といわれています。)

●手数料の支払いの時期
売買契約が成立すると、不動産会社に仲介手数料の請求権が発生します。例えば、売買契約成立時に仲介手数料の全額を不動産会社に支払っても、違法というわけではありません。ただし、不動産売買では契約締結時点で引き渡しまで完了していないことが多いことから、一般的には契約締結時に仲介手数料の50%を支払い、引き渡し完了時に残りの50%を支払うことが望ましいとされています。

●仲介手数料以外の費用等について
通常の仲介業務で不動産会社に発生する費用は、依頼者に請求することはできません。例えば、一般的に行われる広告費用や購入希望者の現地案内にかかわる費用は、売買契約成立時に発生する仲介手数料に含まれるものです。例外的に、依頼者の特別な依頼に基づき発生した広告費用等の「実費」については、請求することが認められています。例えば、依頼の希望で実施した通常の販売活動では行わない広告宣伝の費用、依頼者の希望で行った遠隔地の購入希望者との交渉のための出張旅費などについては、不動産会社は仲介手数料とは別に請求することができます。ただし、あくまでも
(1)依頼者の依頼に基づいて発生したものであること
(2)通常の仲介業務では発生しない費用であること
(3)実費であること  のすべてが満たされている場合に限定した例外的な取り扱いです。

Q5:仲介手数料はどうやって決まっているのですか?

宅地建物取引業法により、不動産会社が受取る事のできる仲介手数料には上限があります。

 

●仲介手数料上限
(1)物件価格100万円以下 = 成約本体価格の5%
(1)物件価格100万円超~400万円以下 = 成約本体価格の4%+1万円
(3)物件価格400万円超 = 成約本体価格の3%+6万円

 

●売買契約が成立して仲介手数料は発生する
不動産の取引の仲介では、売買契約が成立したときに不動産会社の仲介手数料の請求権が発生します。(一般的に「成功報酬」といわれています。)

 

●手数料の支払いの時期
売買契約が成立すると、不動産会社に仲介手数料の請求権が発生します。例えば、売買契約成立時に仲介手数料の全額を不動産会社に支払っても、違法というわけではありません。ただし、不動産売買では契約締結時点で引き渡しまで完了していないことが多いことから、一般的には契約締結時に仲介手数料の50%を支払い、引き渡し完了時に残りの50%を支払うことが望ましいとされています。

 

●仲介手数料以外の費用等について
通常の仲介業務で不動産会社に発生する費用は、依頼者に請求することはできません。例えば、一般的に行われる広告費用や購入希望者の現地案内にかかわる費用は、売買契約成立時に発生する仲介手数料に含まれるものです。例外的に、依頼者の特別な依頼に基づき発生した広告費用等の「実費」については、請求することが認められています。例えば、依頼の希望で実施した通常の販売活動では行わない広告宣伝の費用、依頼者の希望で行った遠隔地の購入希望者との交渉のための出張旅費などについては、不動産会社は仲介手数料とは別に請求することができます。ただし、あくまでも
(1) 依頼者の依頼に基づいて発生したものであること
(1)通常の仲介業務では発生しない費用であること
(3)実費であること
のすべてが満たされている場合に限定した例外的な取り扱いです。

Q6:「重要事項説明書」って長くて取っ付き難いんですが、どんな書類ですか?

宅地建物取引業法では、売買契約を締結するまでの間に、不動産会社は、購入予定者に対して購入物件にかかわる重要事項の説明をしなければならないと定めています。重要事項説明は、宅地建物取引士が、内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で、口頭で説明を行わなければなりません。重要事項説明書に記載されているのは、大きく分けて「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」ですが、宅地建物取引業法で、説明すべき事項が細かく定められています。購入を検討する中で確認していた情報と異なる説明はないか、その他気になる事実はないかなど、きちんと確認しましょう。重要事項説明を受けた結果、購入を見送ることもあり得ますので、重要事項説明は極力早めに受けることが大切です。説明を受けた後、検討の時間を十分に取って、疑問点を解消してから契約に臨みたいものです。そのためにはあらかじめ、不動産会社に重要事項説明と売買契約のスケジュールを確認しておきましょう。売買にかかわる交渉の最終段階では、どうしても検討する時間的余裕がなくなりがちですが、しっかりと考えて最終判断ができるよう、遠慮せずにスケジュールを調整することも大事です。

Q7:「重要事項説明書」の大枠を教えてください

●説明前の基本的な確認
重要事項説明の説明者が確かに宅地建物取引士であるかをしっかりと確認します。説明者が宅地建物取引士でない場合は、不動産会社が法律に違反していますので注意が必要です。

●物件への基本的な確認

購入しようとする物件をしっかりと特定するとともに、所有権に影響する権利はないか、何らかの権利(差押・仮登記・抵当権・根抵当権等)が設定されている場合は、購入時には解消されるのかなどをしっかりと確認します。こうした確認を怠ると購入後に、自らの利用を制限されることがありますので注意しましょう。

●法令上の制限

無秩序な開発等の防止や、防災等の安全性を確保するために、不動産の利用には、法令により様々な制限が設けられています。極めて多くの法令の制限がありますので、すべての法律を理解することは難しいでしょう。そこでまずは、(1)建物の建築や建て替えの際に、どの用途の建物がどの程度の規模で建築することができるのか、(2)何らかの費用負担が発生することはないかなどをしっかり確認することにしましょう。

●道路やインフラに関する事項

道路などの各種インフラは、購入後の物件の利用に大きく影響しますが、すべての物件で当然に利用できるものではありません。
(1) 各種インフラの利用に何らかの制限はないのか
(2) 利用に当たって特別な費用負担はないのかなどを十分に確認することが大切です。

●その他物件に関する事項

不動産には様々な制限や留意すべき事項があります。ここに記載した項目に該当するものがある場合には、(1)その内容、(2)物件の利用に関する制限の有無、(3)費用負担の有無、(4)その他の影響などを個別に確認します。

●マンション等の区分所有建物に関する事項

区分所有建物は、マンション住戸のように区分所有者の所有権の対象となる「専有部分」、共同の玄関・廊下・エレベーターなど区分所有者全員または一部の共有となる「共用部分」に分かれるなど、一戸建てと違って権利関係が複雑です。また、駐車場やトランクルームなどについて、特定の区分所有者にのみ使用を認める「専用使用権」がある場合もあります。区分所有建物は、多数の権利者と共同で物件を管理していく必要があり、管理規約等によって様々なルールが定められていることが多くなっています。よって、(1)どのような権利関係にあるのか、(2)建物の利用、管理、修繕などに関してどのようなルールがあるのかなどをしっかりと確認しましょう。

●契約条件に関する事項

契約条件のうち、特に重要な事項について説明を受けます。契約後のトラブルを避けるためにも、契約内容を十分に理解することが大切です。適切な契約条件であるかなど、気になることがあれば納得できるまで確認しましょう。

●その他の事項

その他の事項についても、該当する場合には、(1)その内容、(2)購入後の対応、(3)その他の影響について個別に確認しましょう。

Q8:手付金について、良くわからない?

手付金には3種類の意味があります。
(1)証約手付:契約の締結を証することを目的として授受される手付金。
(2)解約手付:買主は既に支払った手付金を放棄する(返還を求めない)こと、売主は既に受けとった手付金の倍額を買主に返すこと、により、売買契約を解除することができる手付金。
(3)違約手付:当事者に契約違反(違約)があった場合に、損害賠償とは別に違約の罰として没収する、または倍額を支払うという趣旨の手付金。

●手付解除について

解約手付による契約の解除を一般的に「手付解除」といいます。例えば、契約締結後に事情が大きく変わった場合には、手付金を放棄する、または倍返しすることにより契約を解除することが可能です。ただし、解約手付による契約の解除ができるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされています。つまり、既に相手方が契約に定められた約束事を実行している場合には、手付解除はできません。ただし、手付解除に当たっては、「相手方が履行に着手しているかどうか」をめぐってトラブルになることも多いようです。また、手付解除が可能な期間は、売主と買主双方が解除権をもっているので、契約が実行されるかどうかが不安定な状態となります。したがって、手付解除ができる期間を「契約日から●日以内」または「令和●年●月●日まで」と限定することもあります。

Q9:売買契約書の一般的なポイントは?

●売買物件の表示
購入予定物件の表示に誤りがないかを確認します。一般的には、登記記録(登記簿)に基づいて契約書に表示されます。売買対象となる物件が明確であることが、売買契約の大前提です。

●売買代金、手付金等の金銭の額、支払日や期日

売買代金や手付金等の金額と支払日をしっかりと確認します。期日までに支払えない場合は、契約違反となる場合もありますので注意しましょう。また、手付金については、その取り扱いをしっかりと確認します。手付金がどのような手付(解約手付、証約手付、違約手付)であるのか、金額は適当か(売買代金の何割程度か)などを確認します。手付が解約手付であれば、いつまで手付解除が可能であるかについても確認しましょう。なお、売主の信用力に不安がある場合は、高額な手付金等の支払いには十分に注意する必要があります。

●土地の測量や実測の場合の代金清算

土地の面積は、登記記録(登記簿)に表示された面積と実際の面積が違うことがあります。したがって、売主が引渡しまでの間に、境界明示を兼ねた土地の実測を行うことがスタンダードです。実測の結果、登記記録(登記簿)の面積と実測した面積が違う場合は、その面積の差に応じて、売買代金を精算することもあります。(実測をするのみであえて精算しないこともあります。)一般的に、売買代金の精算は、当初の売買代金と当初の売買面積(登記記録(登記簿)上の面積)に基づく1㎡当たりの単価を用いて行われます。

●所有権移転と引渡しについて

所有権の移転と引渡しの時期を確認します。引っ越しの予定などを踏まえて、問題ないか判断します。所有権移転と引渡しは代金の支払いと引き換えに行われますが、実際には代金支払いの場で、所有権移転登記に必要な書類や鍵などが買主に引き渡されることで完了することが多いです。

●設備等の引継ぎ

中古であっても新築同様に、「室内は空っぽで引渡し」がスタンダードです。ですが、中古住宅の場合は、室内の照明やエアコンなどの設備、敷地内の庭木や庭石などの引き継ぐというケースがあり、契約書類で明確にしておく必要があります。このような付帯設備等の引き継ぎトラブルは意外と多く発生します。また、引き継ぐ設備等が故障していないかなど、その状態も事前に確認しましょう。契約に当たっては、付帯設備等の一覧表を用いて一つ一つ確認することが多いです。(一覧表は「設備表」「物件状況報告書」などといわれています。)

●所有権の完全な行使を阻害する一切の負担の除去抹消

購入予定物件を完全な所有権で取得できるかを確認します。例えば、抵当権や賃借権など、所有権の完全な行使を阻害するような権利は、売主の責任によって除かれた状態で引き渡されます。このような権利が除かれないまま引渡しを受けると、購入後に予定通り利用できない場合がありますので注意が必要です。なお、投資用物件の売買では、テナントが入居していることが多く、その場合はテナントとの賃貸借契約に限って、買主に引き継がれます。この場合は引き継ぐ権利と引き継がない権利を明確にする必要があります。

●公租公課等の清算

不動産売買契約では、固定資産税や都市計画税といった公租公課を売主と買主の間で精算することが一般的です。その他、管理費などの費用を精算す、精算は引渡しの日を基準に、日割り行われます。このような精算金も、売買代金とは別に必要となります。

●手付解除

何らかの突発的な事情により契約を解除せざるを得ないときに、手付解除することがありますので、どのような取り決めとなっているか確認します。もちろん、当事者間の合意で、手付解除を認めない契約としたり、手付解除が可能な期間を限定することも可能です。手付金額は、一般的に売買代金の10%までの範囲で設定することが多いようですが、手付金が少額である場合には、自分が解除するときの負担は小さくなる一方、相手に解除されるリスクも高くなります。逆に、手付金が多額である場合は、自分が解除するときの負担は大きくなりますが、相手方に解除されるリスクは低くなります。手付解除に関しては、手付金の額も併せて確認しましょう。

●引渡し前の物件の滅失・毀損(きそん)(危険負担)

売買契約締結後に、天災で建物が全壊するなど、売主にも買主にも責任のない理由によって、購入予定物件が滅失・毀損した場合の取り決めです。不動産売買では、一般的には、売主が物件を修復した上で、物件を引き渡すこととなります。ただし、物件の修復に過大な費用がかかるとき、または、物件が滅失・毀損したことにより買主が契約の目的を達せられないとき(例えば、とても住む状態には修復されないなど)は、契約を無条件で解除することができます。万が一の場合の取り決めですので、しっかりと確認しましょう。

●契約違反による解除

契約違反(つまり約束違反、これを法的には「債務不履行」といいます)により契約を解除するときの取り決めです。売主または買主のいずれかが債務不履行となった場合には、その相手方は契約を解除することができます。このように契約違反によって解除となった場合には、契約に違反した者が違約金等を支払うことが一般的です。違約金等はおおむね売買代金の10%までの範囲で設定されることが多いです。契約に違反することを前提として売買契約を締結するわけではありませんが、万が一のことがありますので、事前にしっかりと確認しましょう。

●反社会的勢力の排除について

不動産取引からの「反社会的勢力の排除」を目的に、平成13年6月以降順次、反社会的勢力排除のための標準モデル条項が導入されています。売買契約書の条項の中に「売主及び買主が、暴力団等反社会的勢ではないこと」「物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供しないこと」などを確約する条項が盛り込まれていることを確認しましょう。これらに反する行為をした場合は、契約を解除することができます。

●ローン特約

買主に責任がないにもかかわらず住宅ローンの借り入れができなかった場合、買主は売買代金を支払うことができず、最終的には契約違反となってしまいます。このような状況は買主には酷ですので、買主が、住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、売買契約にローン特約を付します。買主は、住宅ローンの審査が不調に終わった場合に、売買契約を無条件で解除することができます。ただし、買主がローン審査に必要な手続を怠った場合など、買主の落ち度でローンを借りることができなかった場合には、この特約は適用されません。ローン特約がある場合でも、契約前に資金計画を十分に検討して、借り入れの目処をもって契約することが大切です。なお、新築マンションで、オプションによる追加工事や仕様変更を行った場合は、ローン特約の対象にならないケースもありますので注意が必要です。

●契約不適合責任

売買物件に欠陥があった場合には、買主は売主に一定の請求ができます。この場合の売主の責任のことを、従来は「瑕疵担保責任」と言っていました。しかし、民法の改正により、令和1年4月1日から、その名称が「契約不適合責任」と変更され、その内容も、大幅に変わりました。売主は、売買契約上の義務として、物件の種類、品質、数量に関して、契約の内容に適合した目的物を引き渡す義務があり、もしその義務を果たしていない物件を引き渡したときは、契約不適合責任を負うというものです。その場合、民法の規定によれば、買主は、物件の補修や代金の減額を請求できるほか、損害賠償請求もでき、またその不適合が軽微でなければ契約の解除ができることになっています。しかし、この民法の規定は、当事者が何も取り決めなかったときの原則的規定であって、当事者がこれとは別の取り決めをすることができます。そこで、実際の契約では、売主がこの契約不適合責任を負う範囲や、責任を負う期間について、特別の定め(特約)をします。したがって、買主としては、売主がどの範囲まで責任を負うのか、請求できる期間はいつまでか等について契約内容をよく確認しましょう。なお、建物状況調査が実施され、その結果の概要を重要事項として説明した上で契約に至った場合は、調査の結果概要を添えて「建物の構造耐力上主要な部分等の状況について双方が認した事項」として記載されます。(建物状況調査が実施されていない場合は「無」。)

Q10:引渡しまでの注意点は?

(1)測量が出来ない、引渡しの遅れなど、契約内容との違いが生じる。
(2)引渡し前に、中古は現地状況・新築は完成を確認。
(3)残金決済と引渡しが同時にできない。
その他、様々なイレギュラーが起こりうることが売買契約ですので、「報告・連絡・相談」がきちんと出来る、「信頼できる仲介会社選び」が重要になります。

よくあるご質問:売りたい編

Q1:「売却についての流れ」が今一つわかりません?

① 相場を勉強して、売却価格の目安を掴む
② 不動産会社(仲介or買取)を探す
③ 物件価格の査定を依頼する
④ 仲介会社の場合は、媒介契約を依頼する。買取の場合は⑧へ。
⑤ 不動産を売り出す
⑥ 購入希望者との交渉
⑦ 物件詳細を開示する
⑧ 売買契約締結する
⑨ 不動産引渡し

概ねこのような流れになります。一つ一つに専門性が必要となり、仲介の場合、仲介会社を通じ、様々な専門家へ依頼することもあり、監督用のような「仲介会社選び」が非常に重要となります。

Q2:「仲介」を依頼する会社を選ぶには?

大手が良い・地場が良いということでは判断できませんので、下記を参考に、本人のフィーリングを大切に。

●特徴を知る

不動産会社には、様々な特徴を持つ会社があります。例えば、多数の支店を構える会社の場合、自社のネットワークを活用した情報提供や遠隔地での取引に強みを発揮することが考えられます。また、特定の地域で長く営業している会社は、不動産以外にも、様々な地域情報に精通していることが考えられます。このような不動産会社の特徴は、会社の規模などで形式的に判断できるものではありません。

●基本情報を知る

(1)宅地建物取引業の免許番号
数字が増えると、更新が多い。=歴史がある。歴史が浅くとも、新しい営業方法で、高い成約率の場合もある。

(2)宅地建物取引業者名簿
過去の行政処分の情報なども見ることができます。

(3)業界団体への加入状況(4団体・会員数順)

「ハトマーク」(全宅)・「ラビーネット」(全日)・「全住協」・「FRK」

●賃料査定を依頼する

(1)簡易査定or詳細査定
不動産取引の専門家である不動産会社が、売買等の取引のみを目的として不動産の価格などを評価することを、一般的に「価格査定」といいます。価格査定は、売り出し価格決定などの参考情報として活用され、取引事例等の客観的なデータを用いるなどの合理的な手法で行われます。査定の方法には、一般的に「簡易査定」「机上査定」といわれるものと、「詳細査定」「訪問査定」といわれるものがあります。

(2)査定賃料の根拠を確認する(高い価格が良い訳ではない)
不動産会社から提示された査定価格について、その根拠を確認します。査定価格の根拠の説明は、価格査定書等の書面の交付、取引事例などのデータの提示、経験に基づく相場情報や地元の生情報の提供など、不動産会社の特徴に応じて様々な方法で行われます。専門的な内容も含まれますが、ある程度の納得感が得られるまで査定価格の根拠をしっかりと確認することが重要です。また、複数社に査定を依頼した場合、査定価格に差が生じることがありますが、高い査定価格を提示したところがよい不動産会社というわけではありません。なかには、仲介の依頼を受けたいがために、あえて高い査定価格を提示する不動産会社も存在します。高すぎる売り出し価格を設定したために売却できなかったり、逆に低すぎる売り出し価格を設定したために売却価格に不満を感じてしまったりなど、後々の売却活動で後悔しないためにも査定価格の裏付けをしっかりと確認することが重要です。

Q3:仲介会社の業務内容は、確認した方が良いのですか?

これからの売却は、二人三脚で行うことが望ましいので、ご確認ください。

●どのような売却活動を行うのか
(1)広告宣伝の内容(インターネット、紙媒体への掲載有無や頻度等)
(2)指定流通機構への登録する図面の確認
(3)自社顧客への紹介の手順と継続的な活動内容
(4)他の不動産会社への紹介や連携
(5)価格見直しまでの日数や反応数
など、どのような販売活動が行われるのかを確認し、事前に方針も協議しておきましょう。

●どのような報告を受けられるのか

(1)法定の業務報告
(2)それ以外の、売却活動の状況報告について
(3)他の物件と比較してどうなのか?
など、具体的にどのような報告を受けられるのかを確認したほうが望ましいでしょう。形式的な報告では、販売活動の実態を把握できないばかりか、仲介会社に対する不信感を抱くことにもつながります。

●契約に向けた書類サポート

(1)物件状況等報告書
(2)設備表
(3)建物状況調査のあっせん
(4)重要事項説明書のひな形説明
(5)契約書のひな形説明

●契約から引渡し、またその後の対応

煩雑な手続きのどこまで手伝っていただけるか、税理士など士業の紹介を受けられるかなどを確認します。

Q4:売却にあたり、物件に関する「確認事項」は?

物件の権利関係などは、売却の手続や手順に影響しますので、事前にしっかりと確認しておきましょう。確認資料として、登記記録(登記簿)や購入時の重要事項説明書、建築関係書類などが挙げられます。

●基本的な権利関係の確認

不動産に関する主な権利には、所有権、借地権(建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権など)、区分所有権(1棟の建物に構造上区分したいくつかの独立した住居や店舗などがある建物を区分して所有する時の所有権)などがあります。物件の権利関係については、法務局の登記記録(登記簿)で調べることができます。登記記録(登記簿)の「甲区」には所有権に関する事項が記載され、「乙区」には所有権以外の権利に関する事項が記載されています。例えば、所有権でも共有名義の場合であれば、一体で売却するには共有者全員の合意が必要ですし、一戸建ての土地が賃借権なら売却に当たって地主の承諾が必要となります。また、抵当権や差し押さえなど、不動産の売却に債権者との調整が必要な権利もあります。このように権利関係の状況は、売却の手続に影響しますので、しっかりと整理をしておくことが必要です。気付きにくいですが、一戸建てで増築したことがある場合は床面積の変更登記がなされているかなど、必要な変更登記がなされているかも確認しておきましょう。

●土地の境界線の確認

土地を売買する場合、土地の境界線を明確にする必要があります。登記記録(登記簿)や公図などの書面上は元より、現地でも明らかにする必要があります。現地では、境界を示す目印(これを「境界標」といいます)で確認します。ただし、境界標がない場合は、土地の実測作業を行った上で、隣地所有者と協議をして境界確認書を交わすなどの手続を踏む必要もあります。境界が不明確な場合は、後で境界紛争の元になる可能性がありますので、事前に確認をしておきましょう。

●物件の瑕疵(かし)への対応

瑕疵※とは、雨漏りや建物の傾き、設備の故障などの物件の欠陥などのことをいいます。物件にこのような瑕疵がある場合、瑕疵の内容とその対処を明確にした上で売却する必要があります。例えば、雨漏りなどの修復可能な瑕疵であれば、修復してから売却するという選択肢が考えられます。その場合は、売却の諸費用として修復費用を追加負担することになります。あるいは、修復費用に相当する額を売却予定価格から差し引いた価格で売ることも考えられます。このように物件に瑕疵がある場合は、売却の諸費用や売却価格に影響する可能性があります。最終的にはその対処方法を自分で判断する必要がありますので、事前に不動産会社とよく相談するとよいでしょう。
※民法の改正により、令和1年4月1日から民法上「瑕疵」という用語がなくなり、「契約不適合」という用語になりました。雨漏りや建物の傾き、設備の故障も契約不適合です。売主は、種類、品質に関して契約内容に適合した物件を引き渡さなければならないという義務を負います。

●物件老朽化への対処

物件の老朽化の状況についても瑕疵と同様に確認したほうがよいでしょう。建物や設備が老朽化すると見栄えも悪くなります。売却活動前にリフォームをしても、購入希望者の好みに合わないという可能性もあります。売却時にリフォームをしたほうがよいのかについても、不動産会社と相談しながら、最終的には自分で判断をしましょう。なお、リフォームをした場合は、その記録を買に引き継ぐことが大切です。

●建物状況調査(インスペクション)の実施の有無

宅地建物取引業法により、不動産会社との媒介契約書面に建物状況調査のあっせんの有無が記載されます。建物状況調査とは、国土交通大臣の定める講習を修了した建築士が、建物の基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に生じているひびれ、雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するための調査です。これを行うかどうかは任意ですが、売主が、売却する物件について建物状況調査を実施することで、購入希望者に安心感を与えることができたり、引渡し後のトラブル回につながるなどのメリットが想定されます。調査費用が発生しますが、不動産会社があっせんをする場合は相談することもできます。

Q5:「なかなか決まらない」ために販売活動を見直すべきか?

何が原因なのかを、しっかりと分析することが第一です。前記と矛盾しますが、このような状況にあるということは、仲介会社とのコミュニケーションが薄い筈です。

●仲介会社から募集状況の報告を受ける

仲介産会社から、どのような販売活動を行い、どんな反響があったかなど、定期的に募集活動の報告を受けます。まずは、仲介会社が熱心に販売活動をしているかどうかを確認しましょう。あわせて反響などが少ない場合には、仲介会社がどのような対応方法を考えているかなどについても説明を求めましょう。

●「売れない」が続く主な原因

(1)活動方法
① どのような広告活動が行われているか?
② その広告活動での反応は、比較分析してどうか?
(2)販売条件
① 相場より高い価格設定となっていないか?
② 引渡し時期や、室内状況などの条件に問題はないか?
③ 地域的要因や季節的要因が生じていないか?
(3)物件の魅力
① 立地や建物の築年数、間取り、設備など、競合物件と比較しどうか?
② 維持管理に問題はないか?特にエントランスや玄関へのアプローチ
※仲介会社を、変更や増やすなど、英断を求められる必要があります。

Q6:「契約不適合」について教えてほしい?

●契約不適合責任とは
雨漏りや建物の白アリによる腐食などのような物件の欠陥のことを、これまで「瑕疵」(かし)と言い、それについての売主の責任のことを「瑕疵担保責任」と言っていました。しかし、この責任については、令和1年4月1日に施行された民法の改正により、その責任の名称だけでなく内容も大きく変わりました。改正民法は、まず売主には、売買の対象物件について「種類、品質、数量」にかんして、契約の内容に適合した物件を引き渡す義務があるという前提で、もしそれらについて契約の内容に適合しない物件を引き渡した場合は、売主の債務不履行責任になるということです。例えば、雨漏りや、白アリによる腐食のある建物を引き渡した場合は、品質に関して契約の内容に適合した目的物を引き渡す義務の債務不履行だということです。

●契約不適合責任の内容

契約の対象物(目的物)に、前記のような不適合があったときには、買主は、その補習の請求ができ、補習請求をしても売主がやらないとき、または補習自体が無理なときなどには、売買代金の減額請求ができます。また、一般的な債務不履行の原則により、損害賠償請求もできますし、契約の解除もできます。ただし、損害賠償は、売主に何らの責任がない場合はできません。また解除は、その不適合が「軽微」なときにはできないことになっています。

●契約不適合責任を売主が負う期間

民法では、契約不適合責任を売主が長期間負うのは酷と考え、また売買から生ずるこのような紛争をできるだけ早期に解決することが適切として、売主はその不適合を知った時から1年以内に売主に通知しなければならないこととしています。実際の不動産売買では以下のようになります。

●売買契約における特約

この民法の規定は、任意規定と言って、任意に変更・修正ができる規定であるため、当事者間の特約で別の定め(特約)をすることができます。特に既存住宅(中古住宅)の場合は、経年劣化・自然損耗等により、ある欠陥等の事がらが契約不適合に当たるかどうかの判断が困難または不可能です。そこで一般の取引においては、売主が責任を負う範囲を限定したり、責任を負う期間を短縮したりしています。また、場合によっては、売主は一切責任を負わないという特約もあります。その場合でも、売主はその不適合を知りながら買主に告げなかったときには、責任を免れませんが、そうでない以上、特約通り免責されます。

●宅地建物取引業者(不動産会社)が売主の場合

宅建業者が売主で、買主が宅建業者でない場合の契約不適合責任については、宅地建物取引業法により、引渡しの日から1年以内に売主が通知を受けた場合に限り、契約不適合責任を負う旨の特約は有効ですが、その通知期間以外に例えば「補修の請求に限る」とか「契約の解除は売主が認めた場合にできる」というような民法の規定より買主に不利な特約は無効です。

●事業者が売主で、消費者が買主の場合

不動産業者でなくても会社などの法人は、すべて消費者契約法という法律上「事業者」ですが、事業者が売主となって、消費者に売る契約において、「事業者は契約不適合責任を負わない」という契約条項は、同法によって、無効とされています。

Q7:「買い替え」を検討していて、今のローンや考えることが多くわからない?

同時に出来るか?、購入が先か?、売却が先か?これは、読んでいただいている貴方次第ですので、仲介会社へ相談ください。

●最初は、どちらが先か?(同時は理想だが、考えない方が良い)
買い換えに伴う売却の場合には、所有物件の売却時期と新たに取得する物件の購入時期をどのように調整するかが大切なポイントです。転勤や転校等の理由で住み替えの時期が決まっている場合には購入時期を、住み替えの予算に制限がある場合には売却価格を重視して検討を進めることになるでしょう。したがって、買い換え計画(売却を先行するのか、購入を先行するのか、売却と購入をある程度同時に進めるのかなど)は、住み替えの事情などを十分に踏まえて立てることが重要です。

●売却と購入を並行して検討する場合

売却と購入をある程度同時に検討する場合には、現在の住まいの買主と新居の売主と価格や引渡し時期などについて、それぞれのバランスに配慮しながら交渉を進める必要があります。ただし、契約条件は相手方の意向にも左右されますので、難しい交渉となる場合もあるでしょう。

●売却を先に検討する場合

現在の住まいの売却価格を先に固めた上で、新居の購入を進めていきます。予定する売却価格を踏まえて、新居の購入を検討できますので、資金計画が立てやすくなります。ただし、売却の契約を先に結ぶことになりますので、購入の進捗状況に応じて現在の住まいの引渡し時期を調整する必要があります。調整が難しい場合は、一時的に賃借で仮住まいを用意することも想定しなければいけません。

●購入を先に検討する場合

住み替えの心配もなく、じっくり物件を選ぶことができます。ただし、現在の住まいの売却代金を新居の購入に充てる場合には、ある程度余裕のある資金計画を立てる必要があります。万が一、売却価格が想定よりも低かった場合に、現在の住まいのローンが残ったり、購入を断念せざるを得ないリスクもあります。なお、買い換えには税制上の特例が適用される場合がありますので、資金計画を立てるに当たっては、どんな特例があるのか確認しておきましょう。

よくあるご質問:買いたい編

Q1:「住宅系」「投資系」「事業系」の探し方の違いは?

●住宅用
現在、住宅探しの殆どが、何がしかインターネットを経由しています。インターネットサイトが成熟し、下記のようなサイト毎にジャンル分けできるほど多種多様なサイトがあり、どう探せば良いか悩んでしまいます。

1番目の「不動産ジャパン」は知名度は低いですが、日本の9割(約13万社)の不動産会社が加盟する不動産流通4団体から提供される不動産物件情報・不動産会社情報の提供などを行っています。不動産ジャパンは安心・安全な不動産取引をサポートすることを目的として、公益財団法人不動産流通推進センターが、管理・運営する総合不動産情報サイトです。

 

(1)不動産流通4団体サイト
不動産ジャパン

(2)上記4団体の個別サイト
①ハトマークサイト・②ラビーネット・③全住協・④FRK(不動産流通経営協会)

(3)ポータルサイト
SUUMO・HOMES・at homeなどの検索大手サイト

(4)不動産テック系サイト
カウル・イエシル・おうちダイレクトなどのプラットフォーマー

(5)大手不動産流通会社サイト
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・ノムコム等

(6)信託銀行系不動産流通会社サイト
みずほ不動産・三井住友トラスト不動産・三菱UFJ不動産販売等

(7)フランチャイズ系サイト
センチュリー21・ハウスドゥ・LIXILエーアールエー等

(8)建築会社系流通サイト
スムストック・リノベーション協議会等

(9)新築デベロッパーサイト
三井不動産レジデンシャル・住友不動産・三菱地所等

(10)地場不動産会社・県内地域の独自サイト
中小不動産会社・県内地域に絞ったポータルサイト等

●投資用
住宅用と同様の、上記インターネット検索サイトに加えて、投資用の下記サイトなども選択肢になります。

(11)投資不動産専門ポータルサイト
楽待・健美屋・不動産投資連合隊等のポータルサイト

(12)大手不動産流通会社の投資用サイト
上記5でお伝えした住宅系以外にも、投資用・事業用の専門サイトを構築している

(13)投資用不動産専門流通会社のサイト
様々なサイトがあり、会員登録を募るものが多いので、どう付き合うかが大切です

 

●事業用
事業用ではインターネットに広く掲載されるケースは稀です。なぜならば、その企業の業績や戦略について、広く知られてしまわないように、情報を開示しないためです。当たり前ではあります。よって情報は、大手不動産流通会社や金融機関・弁護士や税理士等の士業・М&A仲介会社・地域密着情報など、閉ざされた情報となっているケースが多いです。そのため、下記の検索方法をとる必要があります。

(14)現地看板
いわゆる「売物件」・「売地」など、現地に掲示されており、その場所を通る人でないと知り得ない(インターネットに掲載しない)情報

(15)地場不動産会社回り
上記14の現地看板の広告すらない、古めかしい昭和な不動産会社に入り、その中で質問をしないと出て来ないor質問しても出て来ない、という極限られた仲間にしか開示されない物件情報というものも多数存在します
※投資用・事業用は、住宅用途比べると、情報が公になっていない事が多々あり、注意が必要です。

Q2:「不動産広告の規制と規約」とはどの様になっているの?

不動産広告には、消費者保護を目的として、その表示方法などに関していくつかの規制があります。ひとつは、「宅地建物取引業法による規制」で、誇大広告の禁止や広告の開始時期
の制限などが定められています。また、公正取引委員会の認定を受けた業界の自主規制である「不動産の表示に関する公正競争規約」(以下「表示規約」)では、広告の表示の仕方や基準などが定められています。

●基本的な規約

表示規約では、不動産広告に表示しなければならない事項や表示する際の基準が定められています。図面を見て「何か足りないな」「文字数少ない」というのは、基本的な規約を守っていない可能性が高い会社ですので、依頼しないことがベターです。

●不当な広告

最高!・抜群!・希少!・広い!などの、最上や、誤認させたり、主観的な表現は禁止となっています。各社似た表現になるのは、必然なのです。

●おとり広告

売買では最近あまり見かけなくなりました。がしかし、物件数の掲載が異常に多い、仲介会社さんは、頻繁に「成約」・「申込み」・「中止」の処理が出来ないために、それを悪用した「おとり広告」が後を断ちません。折角、仲介会社へ見学予約をして足を運んだのに、「見学直前で、お目当ての物件が無い!」という状況とならないよう、事前に仲介会社とのコンタクトをしっかり取ってください。

Q3:家を買うのに必要な諸経費っていくらぐらいですか?

物件の購入資金だけ用意できれば住まいを買えるわけではありません。税金や登記費用、住宅ローンの諸費用、引っ越し費用、家具家電・カーテンの購入資金などが必要となります。その他、新築マンションの場合は、購入時に数十万円の修繕積立基金が必要なケースも多く、また、仲介物件の場合は、不動産会社への仲介手数料がかかります。つまり、住宅を購入するには、物件価格にこれらの諸費用を加えた資金を用意する必要があります。こうして計算された住宅購入に必要な資金(物件価格+諸費用)については、自己資金や住宅ローンの借り入れなどによって準備する必要があります。

 

様々な費用のうち、趣味嗜好の入る、家具カーテン・家電・引っ越し費用を除いた、
物件のカギを受け取るまでに必要な諸費用は、下記になります。
物件価格+諸費用(物件価格の6%~8%程度)=総購入価格
ゆとりを見るならば、物件価格の10%(1割)と言えましょう。

 

総購入価格より、自己資金を引くと、住宅ローンを借りたい額が分かります。また、中古住宅を購入してリフォームをしようと考えている場合は、リフォーム費用も見込んでおく必要があります。リフォーム費用は、自己資金で支払うことが多いようですが、購入資金として住宅ローンを借りた上で返済に余裕がある場合は、リフォーム費用についてもローンを利用して支払うこともできます。

Q4:「購入申し込み」をした後、撤回はできるの?

購入の申し込み(基本条件の提示)の後に、具体的な交渉を行った結果、各種条件が折り合わないなどの理由から申し込みを撤回したいということもあり得ます。このような場合、一般的に、売買契約を締結していない限りは、申し込みを撤回することは可能です。また、申込証拠金を支払っている場合は、返還されます。ただし、特に中古物件の売主は、ある程度の契約成立の見込みがあると判断して個別の交渉を開始している点に留意した方がよいでしょう。申し込みを撤回する際に、不誠実な対応をしてしまった場合には、売主とのトラブルが発生することもありますので十分に注意しましょう。購入の申し込みをした後、契約準備が整ったら、正式に契約を結ぶことになります。

●安易な申し込みは避ける

仲介会社によっては、安易に申し込みや撤回を勧める会社もあります。基本的に撤回することのない気持ちに固めて、申し込み判断を慎重にすることが大切です。

Q5:「引渡前現地確認」って何をするのですか?

●新築住宅の場合
引渡し前に完成した住宅の仕上がりを確認する内覧会が行われます。ここでは、2つの確認しておきたいポイントを紹介します。まず、「契約書・仕様書通りの仕上がりになっているか」ということです。内装材や建具、住宅設備などが契約通りのものになっているかをしっかりと確認しましょう。次に、「仕上がり具合」を確認します。建具の開閉はスムーズか、壁材や床材、天井などの端や継ぎ目の処理はきちんとされているか、傷はないか、などを確認しましょう。不具合が見つかった場合には、引渡しまでにきちんと直してもらうように依頼します。問題がなければ、住宅の仕上がり具合を確認した旨の書類に署名・押印し、内覧会は終わります。ただし、一度署名・押印すれば、その後に不具合などを指摘しても、責任があいまいになりがちです。署名・押印の前に、内覧会でしっかり確認しておきましょう。

●中古住宅の場合

中古住宅の場合には、引渡し日までに売主または不動産会社の立ち会いのもと、現場の確認をします。約束した修理等は完了しているか、引き継ぐ予定の付帯設備があるか動作は問題ないかなど、契約条件に沿った状態であるかをしっかり確認しましょう。契約時の「物件状況等報告書」「設備表」に基づき確認します。

●投資用の場合

基本的に室内が見れない場合にはそのままですが、見られるお部屋については、契約時の告知通りか否かや設備の有無や不具合を確認します。

●事業用の場合

確認する項目が多岐に渡るなど、ケースバイケースです。区分所有建物の一室以外のほとんどは、土地の境界標や越境関係について、契約書通りになっているか、面積の増減で清算が必要か否かを確認します。

Q6:「残代金決済」の注意事項は?

注意事項は、忘れ物をする方が多いので、必要書類の確認です。
残代金を住宅ローンでまかなう場合は、ローン実行のための準備と、残代金の準備の2つ同時進行で、ついつい当日忘れ物をしてしまいます。金融機関と不動産会社が連携して、必要書類の案内を、一本化してもらうこともが必要です。

大まかな流れは、物件の引渡しの場には、売主、買主、不動産会社、金融機関担当者、司法書士などの関係者が集まります。そして、ローンの実行、残金の決済、登記申請(売主の抵当権抹消、売主から買主への所有権移転、買主の抵当権設定)を同時に行うのが一般的です。これらの手続のうち一つでも不備があると、残金決済と引渡しが完了しないおそれがありますので、十分注意しましょう。こうした残金決済が終わってから、鍵を受け取り、引渡しが終了します。

Q7:残代金決済後に発生した不具合などについての対処は?

●基本的な考え方
購入した住まいに、雨漏りや建物の白アリによる腐食などのような物件の欠陥があった場合のことを、従来は「瑕疵」(かし)と言い、それについての売主の責任のことを「瑕疵担保責任」と言っていました。しかし、この責任については、令和2年4月1日に施行された民法の改正により、その責任の名称だけでなく内容も大きく変わりました。改正民法は、まず売主には、売買の対象物件について「種類、品質、数量」に関して、契約の内容に適合した物件を引き渡す義務があるという前提で、もしそれらについて契約の内容に適合しない物件を引渡した場合は、売主の債務不履行責任になるということです。例えば、雨漏りや、白アリなどによる腐食のある建物を引渡した場合は、品質に関して契約の内容に適合した目的物を引き渡す義務の債務不履行だということです。契約の対象物(目的物)に、このような不適合があったときには、買主は、その補修の請求ができ、補修請求をしても売主がやらないとき、または補修自体が無理なときなどには、売買代金の減額請求ができます。また、一般的な債務不履行の原則により、損害賠償請求もできますし、契約の解除もできます。ただし、損害賠償は、売主に何らかの責任がない場合はできません。また解除は、その不適合が「軽微」なときにはできないことになっています。そして、売主がこの責任を負わなければならない期間について、民法は、契約不適合責任を売主が長期間負うのは酷と考え、また売買から生ずるこのような紛争をできるだけ早期に解決することが適切として、買主はその不適合を知った時から1年以内に売主に通知しなければならないこととしています。

●特別な取り決め

この民法の規定は、任意規定と言って、任意に変更・修正ができる規定であるため、当事者間の特約で別の定め(特約)をすることができます。特に既存住宅(中古住宅)の場合は、経年劣化・自然損耗等により、ある結果等の事がらが契約不適合に当たるかどうかの判断が非常に困難か、または不可能のため一般の取引においては、売主が責任を負う範囲を規定したり、責任を負う期間を短縮したりしています。また、場合によっては、売主は一切責任を負わないという特約もあります。その場合でも、売主はその不適合を知りながら買主に告げなかたときには、責任を免れませんが、そうでない以上、特約どおり免責されます。

●宅地建物取引業者(不動産会社)が売主の場合

宅建業者が売主で、買主が宅建業者でない場合の契約不適合責任については、宅地建物取引業法により、引渡しの日から2年以内に売主が通知を受けた場合に限り、契約不適合責任を負う旨の特約は有効ですが、その通知期間以外に例えば「補修の請求に限る」とか「契約の解除は売主が認めた場合にできる」というような民法の規定より買主に不利な特約は無効です。

●売主が事業者で、買主が一般消費者の場合

不動産会社でなくても会社などの法人は、すべて消費者契約法という法律上「事業者」ですが、事業者が売主となって、消費者に売る契約において、「事業者は契約不適合責任を負わない」という契約条項は、同法によって、無効とされています。

(新築住宅の瑕疵担保責任)新築住宅の場合は、以下のような法律で買主を保護しています。売主が倒産していたり、売主に損害金を支払う資力がない場合でも、保険金や保証金の還付により必要な費用が支払われます。

●「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(以下「品格法」という。)

品確法により、平成12年4月1日以降に新築住宅の引渡しを行った売主等は、住宅の構造耐力上主要な部分(基礎、土台、柱、斜め材など)、雨水の浸入を防止する部分(屋根、外壁、開口部の戸など)について、引渡しから10年間、瑕疵担保責任(※)を負うことが義務づけられています。したがって、これらの欠陥については、引渡しから10年間は、物件の修補請求・損害賠償請求・契約解除(契約解除は売買契約でかつ重大な瑕疵に限定)を求めることが可能です。
※同法は、民法改正後も、契約不適合のことを「瑕疵」と呼ぶことにしています。

●「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」(以下「住宅瑕疵担保履行法」。)

住宅瑕疵担保履行法により、平成21年10月1日以降に引き渡される新築住宅の売主等には、確実に瑕疵担保責任(※)を負うことができるように「保険への加入」または「保証金の供託」が義務づけられています。これは、売主が、倒産などによって瑕疵担保責任を負うことができなくなった場合でも、保険やあらかじめ供託された保証金により、消費者に対する瑕疵担保責任を履行するという制度です。
※同法も、民法改正後も、契約不適合のことを「瑕疵」と呼ぶことにしています。

●中古住宅の注意点

中古住宅の場合は、新築住宅のような制度はありませんので、売主の瑕疵担保責任については、契約に基づく対応がベースとなります。宅地建物取引業者である不動産会社が売主の場合は、少なくとも一定期間は契約不適合責任を負いますが、不動産会社が倒産などをした場合、修補等を求めることができない可能性が高くなります。また、売主が個人の場合は、契約不適合責任を負う期間を短くする契約が多く見受けられます。したがって、中古物件の場合は、契約前に物件を十分に確認して、欠陥をあらかじめ把握することが重要です。この為、最近は、宅地建物取引業法の改正の影響もあり、インスペクション(建物状況調査)を依頼し、建物の状況を事前に確認するケースが増えています。