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    よくあるご質問:沖縄軍用地編

    Q1:沖縄軍用地とはなに?

    日本全国、様々な「軍用地」が存在します。「沖縄軍用地」は50,000人を超える民間人が所有(以下、「民有地」という。)をし、米軍基地および自衛隊施設として貸しだしている土地を指します。

    これら民有地の多くは、戦争の歴史において、個人所有の土地を強制的に借地にしたもので、その上で、米軍基地や自衛隊施設として提供しているという状況です。

    現在、国は借地料として、土地の所有者(以下、「地主」という)に、合計年間約1000億円(2020年)を支払っていて、その額は年々増えています。

    Q2:なぜ売却に出されるの?

    沖縄軍用地のうち、民有地の多くは、沖縄の方が所有をしています。売却に出される事情は様々ですが「代表的な事情を3つ」。

    ①相続が発生したことで、相続人全員で現金化して分けたいので、売却したい。

    ②事業で纏まった資金が必要になり、売却したい。

    ③借入金の返済に回したいので、売却したい。

    年間の売買件数は、統計として出ていないと思いますが、推定500~700件が、成約していると思われます。総地主数の約1%程度と想定され「狭き門」です。

    Q3:どんな方が購入するの?

    大きく分けて、2つの購入パターンがあります。

    ①老後2,000万円問題の対策として

    (給与所得者(国家公務員・地方公務員・民間サラリーマンなど)

    (1)株・投資信託・為替など、紙の資産は、値動きが大きい。

    (2)保険は種類が多くて、わかりづらい。

    (3)不動産投資は、金額が大きくリスク(空室・維持管理・自然災害など)が多い。

    老後資金対策をしたいが、上記投資はリスクが怖い、という方々に、安定的な沖縄軍用地は人気です。

    中には、大好きな沖縄と繋がりたい。沖縄の未来に投資したいという方も沢山いらっしゃいます。

    ②相続税の対策として

    確定申告者(会社経営者・医師や士業・不動産オーナー業など)

    (1)ポートフォリオのひとつとして。

    (2)相続税評価を、取引価格の4分の1~5分の1に抑えられる。

    (3)「返還予定のある基地」を購入し、今後の街づくりに携わりたい。

    Q4:東京(関東圏)で購入や相談はできるの?

    ユニバーサル・リアルティは、沖縄クチコミ不動産「有限会社とまとハウジング」と提携しています。

    東京支店のような役割をしており、ご相談から融資紹介、契約から決済までと対応いたしております。ご安心ください。

    なお、東京・吉祥寺のオフィスは、完全予約制となっております。

    また各種、オンラインでの相談も承っておりますので、まずはご連絡いただければ幸いです。

    Q5:沖縄軍用地を購入したい

    ユニバーサル・リアルティのホームページに掲載している軍用地情報【ご成約】【ご予約】マークのない物件は現在販売中の物件です。購入ご希望の旨、お電話またはメールにてご連絡くださいませ。

    資料等をご確認いただき、ご納得いただけましたら、【買付証明書】のご記入をもってご予約とさせていただきます。その後、契約~お引渡しと売主買主双方のご都合を調整しながら進めてまいります。

    Q6:沖縄軍用地を購入するときにかかる費用は?

    通常の土地売買と同様、仲介手数料(物件価格×3%+6万円+消費税)と、登記費用・契約書印紙代がかかります。

    Q7:沖縄軍用地の倍率は、どうやって決めているのですか?

    倍率は市場において決まるもので、国や不動産会社が決めるものではありません。軍用地の場所によって、倍率は異なります。

    返還の見込みが少ない地域(=購入希望者が多い地域)の倍率は比較的高くなり、返還される可能性のある地域では、返還後の利用価値を考慮した倍率になるなど変動があります。

    Q8:地料は毎年変わるのですか?

    軍用地料は、各地域において差はあるものの、毎年約1%以上値上がりしています。

    尚、必ず値上がりするといった保証があるものではございません。

    Q9:契約する沖縄軍用地を見に行きたい

    基地内の土地である軍用地は、現地を確認することはできません。

    ご契約の前に、登記簿謄本や公図、航空写真などの書面で、土地面積や物件の場所が基地内のどのあたりにあるのかを確認していただいております。(一部、立入り可能な施設もあります)

    Q10:共有持分の軍用地について教えてください

    軍用地の売買で、ときたま目にする「共有持分」ということば。ひとつの土地(軍用地)を複数人で所有している物件のことです。

    その土地に支払われる軍用地料も、持分面積に応じて計算されて各所有者それぞれへ支払われますし、単独所有でも共有持分でも、軍用地料の計算に違いはありません。

    購入の際のメリットは単独所有物件よりも、低い倍率で取引されるケースが多いこと。あくまでも気持ちの問題ですが、「1筆の登記簿謄本に、所有者として第3者と併記されることへの懸念」が、取引倍率への調整という形で表れています。

    逆に売却時にはそれがデメリットと考えてしまう方もいらっしゃいますが、軍用地のお取引の経験が多い方や人気地区を購入する際にはご検討の価値あり物件です。

    Q11:沖縄軍用地の新着情報を連絡してほしい

    数ある不動産会社の中から、ユニバーサル・リアルティをご用命いただきましてありがとうございます。誠に恐縮ではございますが、弊社では軍用地の新着情報につきましては、お客様別のご連絡はご対応いたしかねます。申し訳ございません。

    Q12:沖縄軍用地主会への入会手続きについて

    ユニバーサル・リアルティで軍用地をご購入されたお客様については、沖縄とまとハウジング様と協力し、地主会への提出まで代行いたします。所有権移転時に軍用地主会への入会書類等へご記入していただき、借地料振込口座のコピー、印鑑証明書をお預かりいたします。ご購入した軍用地が所在する市町村の軍用地主会に加入することになります。

     

    ご入会後のお手続き、お問合せにつきましては、各地主会へ直接お問合せくださいませ。地主会ご連絡先確認は下記URLからご確認ください。
    【沖縄県軍用地等地主会連合会のホームページ】

    今話題の沖縄軍用地って何!?

    答:沖縄軍用地とは、沖縄県内の自衛隊基地や米軍基地の総称です

    沖縄軍用地の面積は、沖縄県面積の約8%、沖縄本島面積で見ると約15%もあり、投資家の間で『安定した投資が行われる場所』であると言われています。今話題の沖縄軍用地の秘密を、一つ一つご説明したいと思います。ぜひご覧ください。

    アジアの重要拠点としての沖縄

    (1)沖縄の観光客が1000 万人を突破で過去最高、7 年連続で最多を更新(コロナ前)
    →1,000 万人のうち約72%が日本人観光客で、国内からの安定した観光客が望める人気リゾート地となっています。身近なリゾート地ではあるが、なかなか歴史までは知られていません。そのため、沖縄軍用地についてもあまり知られていないのが現状です。

    (2)国際物流ハブとしての沖縄
    →2020 年3 月から、那覇空港の第二滑走路が供用開始して、国際物流の重要なハブとしての機能を担い、海外と日本地方都市を結ぶ物流網の結節点になっています。国内外の各都市とネットワークを構築し、アジアを中心とした国際物流拠点形成を目指しています。

    (3)沖縄は「太平洋のキーストーン」
    →軍事的観点からも沖縄は極めて重要な地点であり、国が積極的な投資を行っていることから戦略的に展開していくことが望まれる土地と言えます。また、アジアにおける国際情報通信拠点「IT ブリッジ」として、日本とアジアの重要な架け橋が沖縄です。

    つまり沖縄は日本有数の観光地としてはもちろん、土地としてこの先も安定した価値を創出する可能性が大きい、日本でも稀なエリアと言えます。これにより全国メディアでも取り上げられ、投資家の間で『安定した投資が行われる場所』として、沖縄軍用地への資産投資が注目されているのです。それでは、沖縄軍用地の売買の仕組みについて、細かくご説明させていただきます。

    沖縄軍用地の売買のしくみ – 沖縄軍用地の特徴

    (1)借主は「日本国」です!
    →借主は日本国なので、国から確実に安定した借地料が入ってきます。沖縄軍用地の年間借地料は、複利で2022年までの実績年約1%上昇しています。天災地変も関係ありません。土地所有権がありますので、基地が返還された場合には土地活用が見込めます。

    (2)維持費の固定資産税が安い
    →普通の民間地と比較しての土地の評価が低い為、固定資産税が軽減されます。伊江島・キャンプハンセン等、免税の基地もあります。また、一般的な不動産投資のように、家賃集金や清掃・点検・修理、入居者の募集やトラブルなどが一切ない「ほったらかし投資」です。

    (3)沖縄軍用地はどなたでも購入できます!
    →沖縄軍用地は法務局へ、登記簿謄本、公図、測量図が登記されています。提携司法書士が、所有権移転登記や抵当権設定を行いますので、普通の不動産同様に安心して購入していただけます。沖縄県内では、軍用地の物件情報が新聞などで広告されている程です。

    (4)基本的に軍用地に入ることはNG なのです…
    →防衛上、基地内へ立ち入ることはできません。その為、前記の法務局資料に加え、航空写真や役所の併合図などの図面確認のみでご購入いただくことになります。一部例外があり、現地へ立ち入りできる伊江島等の施設のみをご購入される方もいらっしゃいます。

    (5)価格の決め方・軍用地ならではの計算方法
    →軍用地に関しては一般不動産の坪単価で計算するのではなく、【年間借地料× 売出価格倍率】で算出します。売出価格倍率=人気のバロメーターで、倍率が50 倍の場合は、利回り2%になります。定期預金が0.01%の時代と比べ、約200 倍の価値がある事になります。

    (6)購入方法
    →沖縄軍用地の最新情報は、現地沖縄の不動産業者と提携を結んでいるユニバーサル リアルティへお気軽にお問い合わせください。軍用地の最新情報はもちろん、一般の不動産取引同様、重要事項説明書・売買契約書をご用意しておりますので安心してご相談ください。

    (7)地主会への加入方法は?
    →手続きは簡単とは言え地主会ごとのルールがありますので、ユニバーサル リアルテイまでお気軽にお問い合わせください。

    相続税対策としての沖縄軍用地- どのような方に向いているか

    ●このような方に向いています!
    (1)タンス預金の現金派はもちろん、とにかく預金派の方…. 国からの軍用地借地料が毎年入ってきます。
    (2)面倒な手続きや作業はしたくないという方…. 年に一回振り込みの「ほったらかし投資」です。

    ●具体的な特徴
    (1)一般の土地と比較し、相続財産評価額が低い 軍用地ということで、自由に利用できる所有権よりも相続財産評価が低くなります。
    (2)借地権割合が適用される 借地権が設定されていることで、相続財産評価額が40%も減額されます。
    (3)相続税評価額の計算式 固定資産税評価額 × ※公用地の評価額倍率 × (1 – 40%) = 相続税評価額
    ※公用地の評価額倍率は、路線価ホームページにおいて、沖縄の公用地評価倍率表が公開されています。

    (例)現金1億円を相続した場合、現金1億円で相続税評価されます。1億円で購入した軍用地を相続した場合、相続税評価額は、約1/2 の4,640 万円になります。個別事情によっても変わるので、税務署や税理士へ確認ください。

    不動産投資と軍用地投資の比較

    不動産投資と軍用地投資の比較

    嘉手納飛行場より南の沖縄軍用地は、返還予定があります!

    ※2022年現在の状況で永久的に保障するものではありません。

    沖縄軍用地には、国への返還される予定があるものと、返還される予定がないものがあります。駐留軍用地が返還された後は社会基整備などの跡地利用を迅速に進められ、地価高騰が予想される見込みから、あえて返還予定地を購入する投資家も多いのが現状です。現在返還が予定されている主な軍用施設は、良質な商業住宅施設としての期待されている普天間基地、那覇に隣接した西海岸リゾート開発が期待されているキャンプキンザー、那覇空港・那覇中心地に近く観光・ビジネス拠点としての期待されている那覇港湾施設があります。返還スケジュールはまだこれからなので、実際に返還後の土地の価値を実感できるのは子や孫など次世代かもしれません。

     

     

    返還前:
    泡瀬ゴルフ場(米軍施設)
    2010 年(100 坪 借地料52 万円20 倍)
    軍用地として購入価格 1,040 万円
    =坪単価104,000 円

     

     

    返還後:
    イオンモールライカム周辺地域( 北中城村)
    2018 年減歩率38% 100 坪→62 坪
    民間地として売却価格3,720 万円
    =坪単価600,000 円

    よくある質問【沖縄軍用地】

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    不動産オーナー様の相続対策に好評の「沖縄軍用地」の購入は、現地とまとハウジング提携の弊社が東京で承ります。沖縄軍用地の借主は「防衛省」ですので、安心な不動産投資で年金2,000万円問題の対策にもお勧めです。ぜひお気軽にお問い合わせください。


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