よくあるご質問:貸したい・借りたい【共通】

Q1:不動産会社の立場(呼び名)とその違いは?

入居者募集の段階では「仲介会社」、入居後は「管理会社」または「サブリース会社」という立場(呼び名)の違いがあります。

●仲介会社

入居者の募集活動全般をサポートします。入居希望者募集、契約条件交渉、賃貸借契約締結、入居手続のサポートを行う会社。

●管理会社

貸主との管理委託契約に基づいて、管理業務を行います。管理業務には、入居者の管理(賃料の収納、苦情等への対応など)と、建物の管理(建物の維持や清掃など)があり、いずれか一方または両方の業務を貸主より委託された会社。

●サブリース会社

貸主から物件を一括して借りた不動産会社が、その物件の入居者を募集して転貸するとともに一定の建物管理も行うというものです。サブリース契約の場合、不動産会社は転借人の有無にかかわらず貸主に一定の賃料を支払います。(貸主は、安定的な賃料収入を期待することができますが、支払われる賃料は一般的に相場よりも低くなります。)

Q2:不動産会社への法的な規制って?

賃貸にかかわる不動産会社の業務で、宅地建物取引業法の規制の対象となるのは仲介業務のみです。管理業務や賃貸業務(不動産会社が直接物件を貸す業務でサブリース業務も含まれます)は、宅地建物取引業法の対象とはなっていません。行政の監督も、仲介業務については対象ですが、その他業務は対象外です。

●仲介業務:規制対象

●管理業務:対象外
●賃貸(サブリース)業務:対象外

Q3:賃料相場ってどうやって決まるの?

賃料相場は、需要と供給のバランスによって、大きく左右されます。需要と供給のバランスは、様々な要因(下記)があり、特に「立地」と「物件の特徴」の影響を強く受けます。

【賃料相場を左右する主な要因】
●「立地」:駅からの距離、利便性、商業施設への距離、など
●「物件の特徴」:築年数、設備、建物の構造、広さ、季節や時期、など
※上記が組み合わされた相場は一般的な傾向であり、物件や地域により異なります。

Q4:仲介手数料はどうやって決まっているの?

宅地建物取引業法により、不動産会社が受取る事のできる仲介手数料には上限があります。不動産会社が上限を超える仲介手数料を受け取った場合は、法令違反となります。法令で定められているのは上限です。

●仲介手数料を支払うタイミング

不動産の賃貸借の仲介では、賃貸借契約が成立したときに不動産会社の仲介手数料の請求権が発生します。(一般的に「成功報酬」といわれています。)したがって、賃貸借契約が成立するまでは、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。

●仲介手数料以外の費用等の注意点

通常の仲介業務で不動産会社に発生する費用は、依頼者に請求することはできません。例えば、一般的に行われる広告費用や入居希望者の案内にかかる費用は、賃貸借契約成立時に発生する仲介手数料に含まれるものです。例外的に、依頼者の特別な依頼に基づき発生した広告費用等の「実費」については、請求することが認められています。例えば、依頼者の希望で実施した通常の販売活動では行わない広告宣伝の費用、依頼者の希望で行った遠隔地の入居希望者との交渉のための出張旅費などについては、不動産会社は仲介手数料とは別に請求することができます。

ただし、あくまでも、

① 依頼者の依頼に基づいて発生したものであること
② 通常の仲介業務では発生しない費用であること
③ 実費であること
のすべてが満たされている場合に限定した例外的な取り扱いです。特に、賃貸の仲介では根拠のない広告費等を請求されることもありますので注意しましょう。

Q5:「普通借家契約(一般的な賃貸借契約)」と「定期借家契約」の違いは?

普通借家契約のポイント
●契約期間
1年以上で設定(通常2年が多い)。なお、契約期間1年未満は、期間の定めのない契約となります。

●借主からの中途解約
中途解約に関する特約を定めることができます。解約の予告期間を定めたり、直ちに解約する場合に支払う金銭の額について定めていることが多いです。

●貸主からの解約
借主が引き続き住むことを希望している場合には、貸主からの解約や、契約期間終了時の更新の拒絶は、貸主に「正当な事由」がない限りできません。普通借家契約の契約期間は、貸主の事情と借主の意向に左右されます。

 

定期借家契約のポイント
●契約期間
契約の更新がない契約。契約期間終了時点に、確定的に契約が終了し、確実に明渡しを受けること可能。なお、契約期間は自由に定めることができます。

●契約の締結方法
契約期間を確定的に定めた上で、公正証書等の何らかの書面による契約が必要。また、契約書とは別にあらかじめ書面を交付して、契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了することを借主に説明しなければなりません。貸主がこの説明を怠ったときは、その契約は定期借家としての効力はなくなり、普通借家契約となります。

●中途解約
居住用建物の定期借家契約では、契約期間中に、借主に転勤、療養、親族の介護など、やむを得ない事情が発生し、その住宅に住み続けることが困難となった場合には、借主から解約の申し入れができます。この場合、解約の申し入れの日から、1ヶ月が経過すれば、契約が終了します。ただし、この解約権が行使できるのは、床面積が200㎡未満の住宅に居住している借主に限られます。なお、中途解約に関して個別に特約を結ぶことは可能。

●契約終了時
契約期間が1年以上の場合は、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主に契約が終了することを通知する必要があります。なお、貸主と借主が合意すれば、再契約することは可能。

●普通借家契約の定期借家契約への切り替え
定期借家制度は、平成12年3月1日から施行されていますが、それより以前に締結された住宅の普通借家契約は、借主を保護する観点から、借主と物件が変わらない場合、定期借家契約への切り替えは認められません。

Q6:敷金と保証金、保証金償却について

●敷金
敷金は、家賃などの債務の担保として貸主が預かるお金になります。貸主が預かるお金なので、入居者の退去時には返却されます。居住用の物件の場合は、原状回復工事の費用(次の質問7参照)を敷金から差し引いて返すケースが一般的です。事業用の賃貸物件の場合は、原状回復を借主(テナント)側で行う場合が多いです。そういった物件の場合、敷金が全額返却される代わりに自分たちで原状回復工事を手配するという流れになります。

●保証金
保証金とは、家賃などの債務の担保や原状回復のための費用として貸主が預かるお金になります。貸店舗物件では、敷金ではなく保証金の名目でテナントからお金を預かることが多いです。その理由は、借主のお店の経営が立ちいかなくなり倒産などする場合に、滞納した家賃も払えず・借主で原状回復工事をすることも難しくなった時、事前に預かっていた保証金を使って、貸主は原状回復を行うことが可能になります。保証金にはそうした意味合いもあるので、入居時に工事を伴う店舗物件の方が、保証金は高くなります。物件によって、業種で保証金の額が変動する場合もあり。

●敷金と保証金の実務上の名目(関東圏)
住宅では「敷金」の名目が多いです。貸店舗の場合は「保証金」の名目が多いです。事務所物件や倉庫物件は「敷金」の名目が多いです。

●償却
事業用(テナント)賃貸物件は、原状回復をテナントが実施するものの、敷金・保証金が差し引かれることが殆どで、そのことを「償却(もしくは敷引き)」といいます。「退去時に保証金の○○%償却」というような条件が多いです。中には「○年毎に○○%」というような定期的に償却される場合もあります。この場合は、償却された段階でまた保証金・敷金を、追加で差し入れる(充当する)必要があります。原状回復を借主で行い、「償却(もしくは敷引き)」されて、敷金・保証金はそのまま返却されることが多いです。この場合、償却には消費税が課税されます。更新料の他にも、この様な費用が契約後に発生します。

●敷金・保証金の相場
敷金・保証金の相場は、物件の種類によっても違います。
・貸店舗の場合は、家賃の10ヶ月~3ヶ月分。
・貸事務所の場合は、家賃の5ヶ月~3ヶ月分。
・貸倉庫・工場の場合は、家賃の3ヶ月~1ヶ月分。
貸店舗は、人気が高い物件は、保証金はより高額になることがあります。

Q7:住宅 退去時の現状回復ってどういうこと?

原状回復とは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反(※1)、その他通常の使用を超えるような使用による損耗、毀損(以下「損耗等」といいます)を復旧すること。と、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(以下「ガイドライン」)では原状回復を定義しています。

 

なお、ガイドラインでは、建物の損耗等の復旧にかかる負担を分かりやすくするために、損耗等を以下の3種類に区分しています。
(1) 建物・設備等の自然的な劣化・損耗等。時間が経つに連れて自然に劣化、損耗するもので、一般には経年変化といわれます。
(2) 借りた人の通常の使用によって生ずる損耗等。通常損耗といわれます。
(3) 借りた人の故意・過失、善管注意義務違反(※1)、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等。

 

ガイドラインでは(3)の損耗のみを借主が負担すべきとしています。例えば、次の入居者を確保する目的で行う設備の交換、化粧直しなどのリフォームについては、(1)(2)の経年変化及び通常使用による損耗等の修理ですから、貸主が負担すべきこととなります。

また、このほかに、震災等の不可抗力による損耗、上階の居住者など、借主とは無関係な第三者がもたらした損耗等については、借主が負担すべきではないとしています。

※1.善管注意義務とは、借主は借りている部屋を、相当の注意を払って使用、管理しなければならないということです。そのため、例えば結露のように、発生すること自体は仕方ない現象でも、それを放置して適切な手入れをしないがために、カビなどの被害を拡大させたという場合などは、善管注意義務に違反したとして、借主の責任とされる可能性があります。

Q8:入居後のトラブル対応は?

●トラブルの対応先を明確に
借主からの苦情に対応するのは、基本的には貸主です。入居者管理を管理会社に委託している場合には、管理会社が対応します。サブリースの場合は、サブリース会社が対応します。いずれにしても、トラブル内容に応じた連絡先一覧などを作成し、借主へ対応先を明確にすることが、トラブル対応の第一歩となります。

●トラブルの原因と契約内容を確認する

トラブルが発生したら、まずはトラブルの原因を特定し、契約の取り決めなどを確認します。その上で、貸主か借主のいずれが対応すべきかを適切に判断することが大切です。

●トラブルへの対応はできるだけ迅速に

トラブル対応の基本は、できるだけ迅速に手配を行うということです。借主のトラブルは日常生活に影響することも多いことから、対応が遅れるとトラブルが拡大してしまうおそれもあります。もし、対応の遅れが原因で予想外な時期に退去という結果になった場合、その後の収支にも影響が及ぶ可能性もあります。借主も、不具合等のトラブルを放置するなどの場合、善管注意義務違反となる事もありますので、不具合を発見したら迅速に借主や管理会社へ報告が必要です。

Q9:退去時のトラブル対応は?

退去時のトラブルには、住宅であれば敷金の返還をめぐってのトラブル、事業用であれば原状回復工事の内容に関するトラブルなどが発生することがあります。

 

住宅の場合、基本的には、敷金その他の預かり金は、家賃の滞納、入居者の故意・過失などによる物件の損耗等がなければ返還すべきものです。原状回復に関する基本的な考え方、運用例などについては、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に詳述されています。ガイドラインを参照の上、物件の損耗等について借主が負担する範囲を明確にし、適切な対応をすることが重要です。

 

事業用の場合、スケルトンでの原状回復が原則となります。しかし、契約書面の内容や、付随する写真・状況確認書など、賃貸借契約時点での書類や状況を確認して、その内容に沿ったスケルトンや補修となりますので注意が必要です。

よくあるご質問:貸したい編

Q1:「仲介」を依頼する会社を選ぶには?

大手が良い・地場が良いということでは判断できませんので、下記を参考に、本人のフィーリングを大切に。

 

●特徴を知る
不動産会社には、様々な特徴を持つ会社があります。例えば、多数の支店を構える会社の場合、自社のネットワークを活用した情報提供や遠隔地での取引に強みを発揮することが考えられます。また、特定の地域で長く営業している会社は、不動産以外にも、様々な地域情報に精通していることが考えられます。このような不動産会社の特徴は、会社の規模などで形式的に判断できるものではありません。

●基本情報を知る

(1)宅地建物取引業の免許番号
数字が増えると、更新が多い。=歴史がある。歴史が浅くとも、新しい営業方法で、高い成約率の場合もある。

(2)宅地建物取引業者名簿
過去の行政処分の情報なども見ることができます。

(3)業界団体への加入状況(4団体・会員数順)
「ハトマーク」(全宅)・ 「ラビーネット」(全日)・ 「全住協」・ 「FRK」

●賃料査定を依頼する

(1)簡易査定or詳細査定
(2)査定賃料の根拠を確認する(高い賃料が良い訳ではない)

●仲介会社の業務内容を確認する

(1)どのような募集活動を行うのか
広告宣伝の内容(インターネット広告の内容、その他の媒体への掲載有無や頻度等)、指定流通機構への登録の有無、自社顧客への紹介の手順、他の不動産会社との連携の有無など、どのような 募集活動が行われるのかを確認します。事前に募集活動の方針を協議しておきましょう。

(2)どのような報告を受けられるのか

募集活動の状況について、具体的にどのような報告を受けられるのかを確認したほうが望ましいでしょう。形式的な報告では、募集活動の実態を把握できないばかりか、不動産会社に対する不信感を抱くことにもつながります。

(3)契約に向けたサポート

入居申込者の審査、借主との条件の調整、入居予定者に対する物件や契約条件の説明(重要事項説明)、契約や入居手続など、どのようなサポートを受けられるかを確認します。

(4)入居後の対応

借主の入居後の管理業務も対応できるか。管理できない場合は管理会社の紹介を受けられるかなどを確認します。

Q2:「管理」を自分で行うか?依頼する会社を選ぶか?

賃貸にかかわる管理業務を自分で行うことも不可能ではありません。管理業務を請け負う管理会社に委託することもできます。

管理業務には大きく分けて
(1)「入居者管理」
(2)「建物管理」の2つがあります。

いずれの業務も密接に関係しており、業務の内容も管理会社や契約の内容によって様々ですが、何をどこまで依頼するか整理した上で、委託することが重要です。

Q3:「入居者管理」と「建物管理」ってどんな内容?

●入居者管理
(1) 賃料保証
借主が一定の保証料を支払うことで、借主の賃料、管理費、駐車場料金等の居住用or事業用賃料債務について、家賃保証会社が債務保証を行うサービス(機関保証といわれる)。借主が賃料を滞納した場合に、貸主は家賃保証会社からの弁済を受けることができる。会社によって保証内容は異なるので、確認することが必要。なお、保証業務には、賃料滞納後の賃貸借契約の解除、明渡しまでにかかる弁護士費用を負担する特約などもある。

(2)賃料集金代行
借主から月々の賃料、管理費などを所定の日に集金する業務。振り込み、カード会社による提携サービスの利用、現金での回収などの方法がある。

(3)賃料滞納への対応(賃料保証会社利用時は不要となる場合が多い)
借主が賃料滞納した際に連絡対応を行うサービス。管理会社が出来る範囲は、あくまでも連絡に留まるのが実情。

(4)故障修理などの苦情対応
借主からの設備の故障修理依頼・苦情や入居者と周辺住民とのトラブルなどの対応を行うサービス。なかには、24時間電話対応をしてくれるサポートセンターを設けている管理会社もある。

(5)契約更新
借主に契約更新、あるいは退去の意思を確認し、更新の場合には必要な契約書類を用意するなどの対応を行う。退去の際、貸主に代わって明渡しに立ち会うなどの業務を行っていることもある。※あくまでも一般的な範囲の内容です。費用詳細は各管理会社へご確認ください。

 

●建物管理
(1)日常的な業務
定期的に、清掃やごみ出しなどを行うため、管理員を現地へ派遣。住宅と事業用・エレベーターの有無・キュービクルの有無など、物件によって巡回の頻度・法定点検事項など、必須業務内容が異なる。

(2)長期的な業務
物件の価値を落とさない為には、適切な時期に適切な補修を行うなどの、建物の老朽化対策が必要。その為の長期修繕計画作成、予算計画作成などが主な業務となる。物件を長期間賃貸する場合には、このような業務の委託も必要。

(3)退去時の業務
入居者の退去後、室内状況に応じたクリーニング、リフォーム、修理などの手配をする。入居者管理と一括して委託している場合であれば、退去の申し出があった時点から手配をしておくことも可能。※あくまでも一般的な範囲の内容です。費用詳細は各管理会社へご確認ください。

Q4:「空きが埋まらない」どうすれば良いの?

貸主さんはよく、「以前は、この賃料で入っていたのに」とおっしゃいます。もちろん、今もその維持が可能な場合もあります。それには、何が原因なのかを、しっかりと分析することが第一です。

●仲介会社から募集状況の報告を受ける
不動産会社から、どのような募集活動を行い、どんな反響があったかなど、定期的に募集活動の報告を受けます。まずは、不動産会社が熱心に募集活動をしているかどうかを確認しましょう。あわせて反響などが少ない場合には、不動産会社がどのような対応方法を考えているかなどについても説明を求めましょう。

●空室が続く主な原因
(1)活動方法
① どのような広告活動が行われているか?
② その広告活動での反応は、比較分析してどうか?

(2)募集条件
① 相場より高い賃料設定となっていないか?
② 敷金や礼金、契約更新時の更新料などの条件に問題はないか?
③ 地域的要因や季節的要因が生じていないか?

(3)物件の魅力
① 立地や建物の築年数、間取り、設備など、競合物件と比較しどうか?
② 維持管理に問題はないか?特にエントランスや玄関へのアプローチ
※仲介会社を、変更や増やすなど、英断を求められる可能性がありま

Q5:「珍しい苦情トラブル」への対応、どうすれば良いの?

●借主に対する苦情への対応
住宅であれ事業用であれ、同じ物件内や近所の住民や地域から、借主に対して、苦情が寄せられることもあり得ます。その場合には、借主にすぐに注意を促すようにしましょう。また一般的に、分譲マンションの一室賃貸の際は、借主にも管理規約を遵守することが求められていますので、貸主には借主に注意を促す責任があります。再三の注意にもかかわらず、借主がルール違反を続けるようであれば、貸主は契約の解除も視野に入れた対応が必要になることも考えられます。

 

●不動産会社への苦情
トラブルを回避するためには、不動産会社の信頼性を自分なりにしっかりと見極めた上で、契約内容を十分にチェックして明確にしておくことが大事です。
(1) 仲介会社
空きが埋まらない、仲介手数料以外の費用を請求されたなど、仲介を依頼する前だけではなく、その契約内容が継続されているかのチェックで未然に防ぐことができます。先代から引き継いだなどの場合は、引き継いだ貴方が責任を持って、これまでの仲介会社を見直すことが必要不可欠です。
(2)管理会社
管理であれば、単に「週2回の清掃」とするのではなく、「週2回1時間、清掃箇所は……」というように具体的に記載しておけば、業務内容が明確になり、トラブルを回避することができるでしょう。また、手数料や委託費については、同じ条件で複数社の見積もりを比較することも有効です。

よくあるご質問:借りたい編

Q1:「住宅系」と「事業系」の、探し方の違いは?

●住宅用
現在、住宅探しの殆どが、何がしかインターネットを経由しています。インターネットサイトが成熟し、下記のようなサイト毎にジャンル分けできるほど多種多様なサイトがあり、どう探せば良いか悩んでしまいます。1番目の「不動産ジャパン」ですが、知名度は低いのですが日本の9割(約12万社)の不動産会社が加盟する不動産流通4団体から提供される不動産物件情報・不動産会社情報の提供などを行っています。不動産ジャパンは安心・安全な不動産取引をサポートすることを目的として、公益財団法人不動産流通推進センターが、管理・運営する総合不動産情報サイトです。

(1)不動産流通4団体サイト

不動産ジャパン

(2)上記4団体の個別サイト
①ハトマークサイト(全宅)・②ラビーネット(全日)・③全住協・④FRK(不動産流通経営協会)

(3)ポータルサイト
SUUMO・HOMES・at homeなどの検索大手サイト

(4)不動産テック系サイト
OHEYA GO・カウル・楽待などのプラットフォーマー

(5)大手不動産流通会社サイト
三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル・ノムコム等

(6)賃貸大手不動産流通会社サイト
エイブル・アパマンショップ・ミニミニ等

(7)フランチャイズ系サイト
センチュリー21・ハウスドゥ・LIXILエーアールエー等

(8)建築会社系流通サイト

いい部屋ネット大東建託・お部屋探しマスト(積水ハウス)等

(9)新築デベロッパーサイト
三井不動産レジデンシャル・住友不動産・三菱地所等

(10)地場不動産会社・県内地域の独自サイト
中小不動産会社・県内地域に絞ったポータルサイト等

●事業用
住宅用と同様の、上記インターネット検索サイトに加えて、事業用の下記サイトなども選択肢になります
(11)店舗専門業者ポータルサイト
居抜き店舗.com・e店舗・飲食店.com等のポータルサイト

●インターネットサイトに加えて、事業用では地域密着情報が、閉ざされた情報となっているケースが多く、下記の検索方法をとる必要があります

(12)現地看板
いわゆる「テナント募集」・「空物件」などと、商店街やビル入口等に掲載されており、その場所を通る人でないと知り得ない(インターネットに掲載しない)情報というのが多数存在します。

(13)地場不動産会社回り
上記12の現地看板の広告すらない、古めかしい昭和な不動産会社に入り、その中で質問をしないと出て来ないor質問しても出て来ない、という極限られた仲間にしか開示されない物件情報というものも多数存在します。
※事業用は、住宅用途比べると、情報が公になっていない事が多々あり、注意が必要です。

Q2:「不動産広告の規制と規約」とはどの様になっているの?

不動産広告には、消費者保護を目的として、その表示方法などに関していくつかの規制があります。ひとつは、「宅地建物取引業法による規制」で、誇大広告の禁止や広告の開始時期の制限などが定められています。また、公正取引委員会の認定を受けた業界の自主規制である「不動産の表示に関する公正競争規約」(以下「表示規約」)では、広告の表示の仕方や基準などが定められています。

基本的な規約

表示規約では、不動産広告に表示しなければならない事項や表示する際の基準が定められています。図面を見て「何か足りないな」「文字数少ない」というのは、基本的な規約を守っていない可能性が高い会社ですので、依頼しないことがベターです。

●不当な広告
最高!・抜群!・希少!・広い!などの、最上や、誤認させたり、主観的な表現は禁止となっています。各社似た表現になるのは、必然なのです。

●おとり広告
住宅用の賃貸では、物件数が多く、成約・申込み・中止の頻度が高いために、それを悪用した「おとり広告」が後を断ちません。折角、仲介会社へ見学予約をして足を運んだのに、「見学直前で、お目当ての物件が無い!」という状況とならないよう、事前に仲介会社とのコンタクトをしっかり取ってください。

Q3:「入居申し込み」をした後、撤回はできるの?

入居の申し込みをした後、契約準備が整ったら、正式に契約を結ぶことになります。申し込みをした後でも、契約が成立するまでは、申し込みの撤回は可能です。賃貸借契約の成立時期については、一般的には、契約書を締結した時点と考えられていますが、個別の状況によっては、契約書の締結前に成立することもありえます。ただし、賃貸借契約の成立前であるにもかかわらず、申し込みの撤回を拒否されるなどのトラブルは多いので、注意しましょう。

●安易な申し込みは避ける
仲介会社によっては、安易に申し込みや撤回を勧める会社もあります。現在、保証会社を利用することが殆どですので、保証会社の審査開始をもって「申し込み受付け」となることが多いため、基本的に撤回することのない気持ちに固めて、申し込み判断を慎重にすることが大切です。

Q4:「入居審査通過」から、「賃料発生(鍵受取り)」までの流れや期間は?

入居審査を終えると、必要に応じて契約条件を調整します。その後、契約内容や物件に関する確認を行った上で、契約という段取りになります。不動産会社が仲介している場合には、宅地建物取引業法に基づく重要事項説明説明でもこれらの確認をします。契約内容等に問題がなければ、契約を結びます。住宅用の場合は、一般的に入居審査後1週間~10日程度で契約準備を整えて契約を結びます。事業用の場合は、基本的にこれまでの借主がスケルトン返却した日以降となります。(「造作中フリーレント〇ヶ月」という条件で契約締結した場合も含む)

Q5:「重要事項説明書」って何ですか?

宅地建物取引業法では、賃貸借契約を締結するまでの間に、仲介や代理を行う不動産会社は、入居予定者に対して賃借物件や契約条件に関する重要事項の説明をしなければならないと定めています。重要事項説明は、宅地建物取引士が、内容を記載した書面に記名押印し、その書面を交付した上で、口頭で説明を行わなければなりません。重要事項説明書に記載されていることは大きく分けて、「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」です。確認していた情報と異なる説明はないか、その他気になる事実はないかなど、きちんと確認しましょう。何か不明な点があれば、納得のいくまで確認をしてください。説明を受けた結果、契約を見送るという判断もあり得ます。

 

加えて、「契約書」・「原状回復についての取り決め」についても事前に説明を受けてください。重要事項説明書と重複する部分ありますが、内容が一致しているか・辻褄が合うか・誤字脱字が無いか・聞いていない説明がないか等、集中してご確認ください。なお、不動産会社が貸主の場合は、重要事項説明の義務はありませんので、物件や契約条件について気になることがあれば、自ら不動産会社に確認するようにしましょう。

Q6:「契約後」から「引っ越し(入居)」までに行っておくべきことは?また入居中は?

契約を締結して鍵を受け取ったら、次は住宅の場合「引っ越し」です。賃貸借の場合、物件の引渡しに不動産会社、貸主が立ち会うことはありませんので、自分の都合に合わせて引っ越しの日程を決められるのが一般的です。ただ、注意したいのは、引渡し時に不動産会社、貸主が立ち会わないため、引渡し時の状況を知るのは入居者のみとなってしまうことです。退去するときの修繕費用をめぐってのトラブルは、損耗・損傷が入居時からあったものか否かなどの事実関係が判然としないことが、大きな原因となっています。トラブルを回避するためには、入居時と退去時に、借主、貸主双方が立ち会って、室内の現況についてチェックリストを作って細かく確認することが有効といわれていますが、入居時の立ち会いはあまり一般的ではないのが現状です。

そこでトラブルを避けるためには、入居者本人が自分で記録を残しておく必要があります。床や壁など、家具を配置すると見えなくなってしまう部分については、引っ越しの前に確認をしておくとよいでしょう。(なお、引っ越し業者による損傷などは、引っ越し業者に請求できます。)壁や床の汚れや傷、設備や給排水の状況など確認しておきたい場所は多岐に渡ります。見落としがないよう、一覧表を作成にして、細かくチェックしましょう。また、汚れや傷など、口頭や書面で説明しにくいものについては、日付を入れた写真を残しておくとよいでしょう。

設備や給排水の状況など、実際に使ってみないと不備、故障などが分からない部分については、できるだけ早い時期に使ってみましょう。入居してすぐには使う必要がない設備でも、すべて作動させてみて様子を見ることが大事です。エアコンや給湯機などが部屋に設置されていたものなら、使用できる状態に修理するのは、基本的に貸主の負担になります。契約時の書類を確認して、故障などがあった場合の連絡先に連絡しましょう。もし、連絡先が分からない場合には、不動産会社あるいは貸主に対応方法を確認しましょう。無断で修理をしてしまうと、トラブルになってしまうこともありますから、注意が必要です。

また、借主が設置した設備の修理は、当然に借主が行うことになります。雨漏りやカビ、結露の発生についても、見つけたらすぐに、管理会社あるいは貸主などに連絡しましょう。放置して被害を拡大させてしまうと、入居者の責任となることがあります。加えて、音やゴミ出しその他、近隣や他の入居者とのトラブルに関しても、不動産会社あるいは貸主に相談するようにします。直接やりとりをすると、感情的なトラブルに発展してしまうこともありますので注意しましょう。

Q7:退去時の原状回復に関する基本的な考え方は?

基本的には住宅について、東京都においては「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」、また国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を作成しています。東京都ではそれに基づいた説明が、重要事項説明前になされていますので、契約時の書類を確認してください。

 

よくある例として、畳に焼け焦げを作ってしまった場合には、借主に責任がありますから、畳を交換する費用を負担することになります。しかし、和室で1枚だけ畳を変えると、色が違ってしまって見た目が悪いという問題が生じます。その場合、借主はどこまでを負担すればよいのかは判断に悩むところです。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、このような場合を想定し、原状回復は、毀損等の補修工事が可能な最小単位を基本にするとしており、畳であれば原則は1枚単位、壁のクロスは1㎡単位、ふすまは1枚単位、柱は1本単位などとしています。その他、負担の単位を表示できないものもありますから、詳細についてはガイドライン(国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」)をご覧ください。