【沖縄軍用地部】「週刊ビル経営」連載第3回目!!
「週刊ビル経営」
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【記事全文】
沖縄軍用地投資のABC
第3回 沖縄軍用地用語『倍率』って何ですか?
はいさい。ユニバーサル・リアルティ:玉岡です。
前回の「沖縄軍用地投資のABC」も、大変多くの反響をいただき、この場をお借りして厚く御礼申し上げます。
皆さま、良いお盆休みを過ごされましたでしょうか。連載第1回目にお声がけいただいた方の中には、「予定通り、沖縄へ旅行に行きました」「沖縄では、これまでのリゾート気分だけではなく、軍用地(基地)を意識して、周囲を見て来ました」というお話しをいただきました。ビルオーナーの皆さま、流石の行動力でいらっしゃいます。積極的な方では、既に購入申込書の提出までいただき(本執筆時点)、このコラムが掲載される頃には、売買契約を締結していることと思います。
さて今回のお題、『倍率』という沖縄軍用地独特の用語についてです。
ビルオーナーの皆さまは、売買の時や建物を建築する時など、総額で例えば19,800万円や3,980万円など、「8」という数字を見ることが多いと思います。その基本となる考え方は、「坪単価」または「㎡単価」という基準からきていて、中途半端な数字を「8」として丸めている事が多いと思います。反対に、沖縄軍用地の場合は独特で、非常にキリが悪いと言いますか、9,242万円や7,983万円など、1万円単位まで値付けされていることが殆どです。それは『倍率』という基準があるからです。
次の計算式をご覧ください。【年間借地料(国から受取る金額)×『倍率』= 売買価格】
例えば、人気の嘉手納飛行場で、年間借地料が989,231円、倍率が62倍の場合【989,231円×62倍=61,332,322円となり、この場合の売買価格は6,133万円】です。
計算式はシンプルですが、この『倍率』とは何?ということですが、わかりやすくお伝えすれば、いわゆる「人気のバロメーター」です。
借地料が支払われている軍用地(米軍基地約32、自衛隊基地約23)の中で、第1回でお伝えしたように民有地は米軍基地の約40%、自衛隊基地の約58%(いずれも本執筆時点)あります。その中で、投資という観点から、人気の高い・低いがあり、その人気によって倍率(価格差)が大きく異なります。倍率は国や自治体が決めるものではなく、皆さんからの人気で相場が形成されており、もちろん変動があります。沖縄の金融機関から借入れをする時には、各金融機関独自の倍率基準が存在します。
この倍率は、今の年間借地料が、何年で回収できるか、ということを明確に表しているので、非常に利回り計算がしやすいのです。ではその人気、皆さんどのような基準で選定しているの?などについては、改めてご説明させていただければと思います。今回も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。