【沖縄軍用地部】週刊ビル経営：連載第７回『沖縄軍用地投資のABC』

沖縄軍用地投資のABC

第７回　「沖縄の基地」が相続対策として売買されているの!?

はいさい。ユニバーサル・リアルティ：玉岡です。

お陰様で、月1回のこのコラムも、第7回を迎えることができました。これもひとえに、読者の皆さまからの応援のお陰でございます。この場をお借りして、厚く御礼申し上げます。

「最近、このコラムの存在を知った」という方から、基本的な内容を説明して欲しい。というお声をいただきました。そこで今後、定期的に「沖縄の基地＝軍用地とは？」という初めての方へ向けたお話を、盛り込んで参りたいと思います。

「軍用地」という言葉、ビルに関係する皆さまとしては「何のこと？」という方は多いと思います。もちろん、報道で沖縄の基地問題は聞いたことがある・沖縄へ行った時にフェンスで囲われた基地を見たなど、「基地」があることはご存知かと思います。そのような基地や駐屯地・訓練場の土地ことを「軍用地」と呼んでいます。軍用地を定義すれば、「主に沖縄などにある在日米軍の基地や自衛隊基地に使用されている土地」となります。また軍用地には、国土交通省が管理している「那覇空港用地」も含まれています。

参考までに、軍用地のうち在日米軍専用基地は、日本全国を100％とした場合、沖縄県には約70％と非常に集中しています。また、沖縄県全体面積のうち約８％が軍用地で、沖縄本島に限ると約15％という広い面積が基地となっているのです。

皆さまのイメージでは、これら「基地の土地（軍用地）は、国が所有しているもの」とお考えではないでしょうか。実は沖縄県においては、米軍基地のうち「約40％が民有地、約37％が県市町村地となっており、国有地は約23％しかありません。」また自衛隊基地の場合は「約58％が民有地、約19％が県市町村地となっており、国有地は同様に約23％」です。

その民有地の部分、そこが「軍用地」として売買取引されています。

軍用地の用途はもちろん「基地」です。そのため、民有地の所有者は、「日本政府」へ、その土地を貸しています。その対価として、借地料収入を得ているのです。

その借地料はどのように決まっているのかと申しますと、国によって、各施設・地目や地域毎に㎡単価が決められています。その㎡単価×土地面積をした金額が、年間借地料となります。借地料は毎年1回、7月～8月に年間借地料が一括して振り込まれます。

借地料は、年に一度㎡単価の見直しがあります。過去の推移を振り返りますと、基地ごとに差はありますが、右肩上がりです。平均して年約1％ずつ上昇し、その上昇は複利で計算されています。このように、借主が「日本国」という安心安定した「投資」となっています。

「日本国が」という部分だけを見ますと、「国債」のような商品であると言えます。

「国債」と異なりますのは、相続時の評価で、この軍用地の相続税評価額の基本的な計算は、「固定資産税評価額×公用地の評価倍率×（１－４０％）」です。借地のために40％減となり、基地によって固定資産税評価額ならびに公用地の評価倍率が低くなる、という特徴があります。この安定性と相続評価の2点が、分散投資のための商品をお探しの方から人気がある所です。

富裕層の皆さまは、沖縄へは海・ゴルフ・花粉症対策・越冬などで、頻繁にお見えになることと思います。そのように身近な沖縄で「軍用地」を通して、より深く地域や歴史に触れるSDGsのきっかけにしてはいかがでしょうか。

本日も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。