【沖縄】週刊ビル経営『沖縄軍用地 投資のABC』連載第18回

第18回　自然災害時も安定の「沖縄軍用地」

石川県能登地方を震源とする地震により、被害を受けられた皆さまに、心からお見舞い申し上げます。一日も早く日常生活を取り戻せるよう、お祈り申し上げます。
改めまして、明けましておめでとうございます。本年もよろしくお願い申し上げます。
2024年の始まりは、地震や関連する事故などにより大変な年始となりました。
皆さまの大切な資産である「ビル」や「アパート」などで、被害を受けたという方も少なからずいらっしゃることと思います。くれぐれもお見舞い申し上げます。

年始は、「初めてこのコラムの存在を知った」という方に向け、「沖縄軍用地」の基本的な内容を説明させていただいております。
早速ですが、「沖縄軍用地」とは？年末年始の報道で、普天間飛行場の辺野古移設に、国が初の「代執行」を行った、というニュースをお聞きになったのではないでしょうか？そのような沖縄にある、基地や駐屯地・訓練場の土地のことを「沖縄軍用地」と呼んでいます。しっかりと軍用地を定義すれば、「主に沖縄などにある在日米軍の基地や自衛隊基地に使用されている土地」となります。また軍用地には、国土交通省が管理している「那覇空港用地」も含まれています。参考までに、軍用地のうち在日米軍専用基地は、日本全国を100％とした場合、沖縄県には約70％と非常に集中しています。また、沖縄県全体面積のうち約８％が軍用地で、沖縄本島に限ると約15％という広い面積が基地となっているのです。

皆さまのイメージでは、これら「基地の土地（軍用地）は、国が所有しているもの」とお考えではないでしょうか。実は沖縄県においては、米軍基地のうち「約40％が民有地、約37％が県市町村地となっており、国有地は約23％しかありません。」また自衛隊基地の場合は「約58％が民有地、約19％が県市町村地となっており、国有地は同様に約23％」です。
その民有地の部分、そこが「軍用地」として売買取引されています。

軍用地の用途はもちろん「基地」です。そのため、民有地の所有者は「日本国」へ、その土地を貸しています。その対価として、借地料収入を得ているのです。その借地料はどのように決まっているのかと申しますと、国によって、各施設・地目や地域毎に㎡単価が決められています。その㎡単価×土地面積をした金額が、年間借地料となります。借地料は毎年1回、7月～8月に年間借地料が一括して振り込まれます。借地料は、年に一度㎡単価の見直しがあります。過去の推移を振り返りますと、基地ごとに差はありますが、右肩上がりです。平均して年約1％ずつ上昇し、その上昇は複利で計算されています。

タイトルにもあります自然災害時ですが、維持管理を行っているのは利用している日本国または米国ですので、軍用地地主は修繕の心配や費用が生じることなく、安心安定して借地料を受け取っていただくことができるのです。また、沖縄軍用地は「相続対策」としても優秀な側面があります。相続時の評価額の基本的な計算は「固定資産税評価額×公用地の評価倍率×（1-40％）」です。借地のため40％減となり、基地によって差異はありますが相続税評価額を大きく下げることができるという特徴があります。

今年は「新NISA」が始まり、これまで投資に積極的でなかった方々も投資へ目が向く一年になることと思われます。新しいポートフォリオとして軍用地を検討いただく方も増えて相場に変化があるかもしれません。本日も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。

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