【質問】『Q7.住宅退去時の原状回復ってどういうこと？』貸したい・借りたい編

Q7.住宅退去時の原状回復ってどういうこと？

原状回復とは
賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反（※1）、その他通常の使用を超えるような使用による損耗、毀損（以下「損耗等」といいます）を復旧すること。と、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（以下「ガイドライン」）では原状回復を定義しています。
なお、ガイドラインでは、建物の損耗等の復旧にかかる負担を分かりやすくするために、損耗等を以下の3種類に区分しています。
(1) 建物・設備等の自然的な劣化・損耗等。時間が経つに連れて自然に劣化、損耗するもので、一般には経年変化といわれます。
(2) 借りた人の通常の使用によって生ずる損耗等。通常損耗といわれます。
(3) 借りた人の故意・過失、善管注意義務違反（※1）、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等。

ガイドラインでは（3）の損耗のみを借主が負担すべきとしています。
例えば、次の入居者を確保する目的で行う設備の交換、化粧直しなどのリフォームについては、（1）（2）の経年変化及び通常使用による損耗等の修理ですから、貸主が負担すべきこととなります。
また、このほかに、震災等の不可抗力による損耗、上階の居住者など、借主とは無関係な第三者がもたらした損耗等については、借主が負担すべきではないとしています。

※1．善管注意義務とは、借主は借りている部屋を、相当の注意を払って使用、管理しなければならないということです。そのため、例えば結露のように、発生すること自体は仕方ない現象でも、それを放置して適切な手入れをしないがために、カビなどの被害を拡大させたという場合などは、善管注意義務に違反したとして、借主の責任とされる可能性があります。

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