【連載第20回】週刊ビル経営『沖縄軍用地 投資のABC』

第20回　「新NISAスタート」は、軍用地に影響があるの？

石川県能登地方を震源とする地震により、被害を受けられた皆さまに、心からお見舞い申し上げます。一日も早く日常生活を取り戻せるよう、お祈り申し上げます。

はいさい。ユニバーサル・リアルティ：玉岡です。今回、第20回目の連載を迎えることができました。これも毎月楽しみにご覧いただいております皆様のお陰です。この場をお借りして、厚く御礼申し上げます。いつもお読みいただき、ありがとうございます。前回は、2024年から返還予定の「キャンプキンザー（牧港補給地区）」について、かなり具体的なお話をさせていただきました。そちらについては、ユニバーサル・リアルティ株式会社のホームページに、アーカイブを掲載していますので、ご覧いただければと思います。

さて今回のテーマ「新NISAスタート」は、軍用地に影響があるの？これはハッキリ申し上げますと、大きな影響を及ぼしています。
・売却物件の増加：相続に関係する売却が、最も多いことに変わりありません。しかし、新NISAや株式市場上昇により、軍用地を株へ、投資対象を変更する動きがあります。
・購入希望者の減少：1,000万円までの物件に関して、これまで飛ぶように売れておりましたが、新NISAと株式市場上昇の影響から、軍用地を買いたいというニーズのお客様が、株式市場へ移行しています。
・世界情勢の様子見：戦争の長期化、アメリカ合衆国の大統領選挙、中国経済の失速など、複雑に絡み合う世界情勢から、購入を様子見しているお客様がいます。

これら状況から現在、沖縄軍用地の市場は、「買い手有利」な状況に入っています。参考に、返還予定の無い施設で、最も人気の高い「嘉手納飛行場」の相場をご覧ください。
〇 2022年：利回り約1.61％・平均倍率約62倍
〇 2024年：利回り約1.75％・平均倍率約57倍
借地料は、毎年約1％ずつ上昇しています。そのため表記の利回りよりも、実質的な差は小さくなっていますので、大きな違いは感じないかもしれませんが、倍率はなんと約5倍=5年分の借地料が値下がりしています。軍用地を購入するならば、2022年よりも「今2024年が適している」と言えます。

今後も相場は下がり続けるのか？という面で見ますと、これは誰にもわからないことですが、次の3点がキーワードになるかと思います。
・返還予定：キャンプキンザー・普天間飛行場・那覇港湾施設・キャンプ桑江・陸軍貯油施設第1桑江タンクファーム・キャンプ瑞慶覧の返還が予定されており、軍用地の面積が大きく減少する可能性がある。
・返還後の跡地利用：過去の例として、北谷アメリカンビレッジ、那覇新都心、ライカムなど、返還後に新しい街が誕生して資産価値が上昇。
・沖縄の開発：現在、空港から高速道路：通称「小禄道路」が建設中。西部や北部へのアクセスが向上し、そのエリアにテーマパークやホテルなどの開発が進行中。

いつが買い時か、お悩みの読者様もいらっしゃるかと思います。お気軽に相談いただければと思います。今回も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。

#沖縄 #nisa #投資