【よくある質問】(後編)売買契約書の一般的なポイントは？

Q9.(後編)売買契約書の一般的なポイントは？　売りたい・買いたい共通編

●所有権の完全な行使を阻害する一切の負担の除去抹消
購入予定物件を完全な所有権で取得できるかを確認します。例えば、抵当権や賃借権など、所有権の完全な行使を阻害するような権利は、売主の責任によって除かれた状態で引き渡されます。このような権利が除かれないまま引渡しを受けると、購入後に予定通り利用できない場合がありますので注意が必要です。なお、投資用物件の売買では、テナントが入居していることが多く、その場合はテナントとの賃貸借契約に限って、買主に引き継がれます。この場合は引き継ぐ権利と引き継がない権利を明確にする必要があります。

●公租公課等の清算
不動産売買契約では、固定資産税や都市計画税といった公租公課を売主と買主の間で精算することが一般的です。その他、管理費などの費用を精算します。精算は引渡しの日を基準に、日割り行われます。このような精算金も、売買代金とは別に必要となります。

●手付解除
何らかの突発的な事情により契約を解除せざるを得ないときに、手付解除することがありますので、どのような取り決めとなっているか確認します。もちろん、当事者間の合意で、手付解除を認めない契約としたり、手付解除が可能な期間を限定することも可能です。手付金額は、一般的に売買代金の１0％までの範囲で設定することが多いようですが、手付金が少額である場合には、自分が解除するときの負担は小さくなる一方、相手に解除されるリスクも高くなります。逆に、手付金が多額である場合は、自分が解除するときの負担は大きくなりますが、相手方に解除されるリスクは低くなります。手付解除に関しては、手付金の額も併せて確認しましょう。 ●引渡し前の物件の滅失・毀損（きそん）（危険負担） 売買契約締結後に、天災で建物が全壊するなど、売主にも買主にも責任のない理由によって、購入予定物件が滅失・毀損した場合の取り決めです。不動産売買では、一般的には、売主が物件を修復した上で、物件を引き渡すこととなります。ただし、物件の修復に過大な費用がかかるとき、または、物件が滅失・毀損したことにより買主が契約の目的を達せられないとき（例えば、とても住む状態には修復されないなど）は、契約を無条件で解除することができます。万が一の場合の取り決めですので、しっかりと確認しましょう。

●契約違反による解除
契約違反（つまり約束違反、これを法的には「債務不履行」といいます）により契約を解除するときの取り決めです。売主または買主のいずれかが債務不履行となった場合には、その相手方は契約を解除することができます。このように契約違反によって解除となった場合には、契約に違反した者が違約金等を支払うことが一般的です。違約金等はおおむね売買代金の１0％までの範囲で設定されることが多いです。契約に違反することを前提として売買契約を締結するわけではありませんが、万が一のことがありますので、事前にしっかりと確認しましょう。

●反社会的勢力の排除について
不動産取引からの「反社会的勢力の排除」を目的に、平成１３年6月以降順次、反社会的勢力排除のための標準モデル条項が導入されています。売買契約書の条項の中に「売主及び買主が、暴力団等反社会的勢ではないこと」「物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供しないこと」などを確約する条項が盛り込まれていることを確認しましょう。これらに反する行為をした場合は、契約を解除することができます。

●ローン特約
買主に責任がないにもかかわらず住宅ローンの借り入れができなかった場合、買主は売買代金を支払うことができず、最終的には契約違反となってしまいます。このような状況は買主には酷ですので、買主が、住宅ローンを利用して住宅を購入する場合、売買契約にローン特約を付します。買主は、住宅ローンの審査が不調に終わった場合に、売買契約を無条件で解除することができます。ただし、買主がローン審査に必要な手続を怠った場合など、買主の落ち度でローンを借りることができなかった場合には、この特約は適用されません。ローン特約がある場合でも、契約前に資金計画を十分に検討して、借り入れの目処をもって契約することが大切です。なお、新築マンションで、オプションによる追加工事や仕様変更を行った場合は、ローン特約の対象にならないケースもありますので注意が必要です。

●契約不適合責任
売買物件に欠陥があった場合には、買主は売主に一定の請求ができます。この場合の売主の責任のことを、従来は「瑕疵担保責任」と言っていました。しかし、民法の改正により、令和１年４月１日から、その名称が「契約不適合責任」と変更され、その内容も、大幅に変わりました。売主は、売買契約上の義務として、物件の種類、品質、数量に関して、契約の内容に適合した目的物を引き渡す義務があり、もしその義務を果たしていない物件を引き渡したときは、契約不適合責任を負うというものです。その場合、民法の規定によれば、買主は、物件の補修や代金の減額を請求できるほか、損害賠償請求もでき、またその不適合が軽微でなければ契約の解除ができることになっています。しかし、この民法の規定は、当事者が何も取り決めなかったときの原則的規定であって、当事者がこれとは別の取り決めをすることができます。そこで、実際の契約では、売主がこの契約不適合責任を負う範囲や、責任を負う期間について、特別の定め（特約）をします。したがって、買主としては、売主がどの範囲まで責任を負うのか、請求できる期間はいつまでか等について契約内容をよく確認しましょう。なお、建物状況調査が実施され、その結果の概要を重要事項として説明した上で契約に至った場合は、調査の結果概要を添えて「建物の構造耐力上主要な部分等の状況について双方が認した事項」として記載されます。（建物状況調査が実施されていない場合は「無」。）

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