【連載第36回】さあ、8月は軍用地が値上りします
週刊不動産経営『沖縄軍用地投資のABC』
各地で続く地震等の自然災害において、被害を受けてた皆さまに、心からお見舞い申し上げます。一日も早く日常生活を取り戻せるよう、お祈り申し上げます。
はいさい。ユニバーサル・リアルティの玉岡です。先月お伝えした「ジャングリア沖縄」の開業が、7月25日に迫ってきました。公式ホームページより予約状況を拝見しますと、『世界一の贅沢インフィニティスパ』へ入る専用のチケットにはまだ空きがあるようですが、パークチケット及びパーキングチケットは、直近について売り切れていますね。昨年のように、東京の方が暑い日が続きますと、避暑地のように沖縄への流れが生まれ、急に混雑することが出るかもしれませんので、ご予約状況を確認ください。
タイトルの『さあ、8月は軍用地が値上がりします』です。
なぜ値上がりするのか？これは毎年の事になるのですが、年一回の借地料振込みによる、物件価格の値上げ調整が入ってくることに起因します。詳細は後ほどお話ししますが、これまでの歴史上、借地料は年平均1％、毎年右肩上がりで上昇を続けてきました。受取る借地料が上がりますので、例として、借地料が1％値上がりした場合の計算式をご覧ください。
令和6年度借地料1,000,000円×倍率50倍＝販売価格50,000,000円
令和7年度借地料1,010,000円×倍率50倍＝販売価格50,500,000円
このように、販売価格が50万円値上りします。軍用地特有の倍率方式のためです。
それでは、なぜ？借地料が年1％程度、毎年値上がりしているの？ですが、具体的に、昨年の事例をお話ししたいと思います。（一社）沖縄県軍用地等地主会連合会が、令和6年7月10日に沖縄防衛局長、同年7月25日に防衛大臣に対して、令和7年度軍用地等賃貸料の増額措置について（要請）を行いました。
- 段階的に実現可能かつ適正な賃貸料要求額として「1,285億円」を2032年までに達成
- 令和7年度軍用地等賃貸料要求総額は、1,158億円（前年度比9.0％、96億円増）
- 令和7年度軍用地等賃貸料の予算は、「覚書」に基づく評価地目の見直しおよび格差是正に要する分についても配慮した予算措置を講じること、という要請です。
しかし、8月14日開催の理事会では、沖縄防衛局を通じて「0.97％、約10億円増」が提示されました。理事会では、提示額は不満で受け入れられないとして、全役員にて上京し、防衛本省との交渉へ、8月22日に臨むこととなります。その後、防衛本省より、再考した結果「1.05％、約11億円増」が提示されたことを受け、緊急理事会が開催され、協議の結果、全役員一致で再交渉を求める意見となり、全役員にて、田中地方協力局長との再交渉を行うこととなりました。翌8月23日に再交渉を行い、「概算要求額約1,073億円、1.11％、約12億円増」が提示され、田中地方協力局長より「役員の期待も理解しており、大変心苦しいがご理解いただきたい」との提示がされ、最終的に妥結しました。そして、予算の正式決定が国会での審議を経てなされ、政府予算として決定したのです。このような交渉は、毎年行られており、その結果、毎年約1％ずつ借地料は上昇を続けています。
ちなみに、過去の借地料総額の推移ですが、平成30年1,001億0,400万円、令和元年1,010億6,800万円、令和2年1,019億0,800万円、令和3年1,027億3,800万円、令和4年1,036億6,900万円、令和5年約1,062億円と、全体として約1％ずつ上昇をしています。
地主側としては、2032年の令和14年までに1,285億円と、現在の約20％増額に近い達成に向けて、尽力されているようですので、今後の増額へ期待が膨らみます。今回も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。
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