【連載第41回】2026年の税制改正にむけて

　

週刊不動産経営『沖縄軍用地投資のABC』
はいさい、ユニバーサル・リアルティの玉岡です。前回の第40回コラム、大変ご好評をいただきました。いつも以上の反響をいただき、御礼申し上げます。

　

今回のテーマ

11月24日に掲載となった第40回のコラムですが、その翌々日11月26日、不動産オーナー・富裕層・経営者の方々に、激震が走りました。この日、政府与党の自民党が開いた税制調査会で、以前のタワマン節税のように、投資用賃貸不動産（一棟レジデンスやビル、小口化商品）に対する節税へ、ついにメスが入ります。まず、投資用不動産のうち、賃貸不動産に関しては、これまでの路線価を基準にすることから、取得が相続の5年以内であれば、購入価格をもとに相続税評価を算定する。小口化商品であれば、こちらも過去、路線価を基準にしていましたが、購入した時期にかかわらず、売買の実例をもとに相続税評価を算定する。このような大改正が、2026年度に迫ってきました。

　

にわかに活気づいてきた沖縄軍用地

ここで今一度おさらいをさせていただきますが、まず「軍用地」とは、主に沖縄などにある在日米軍の基地や自衛隊基地に使用されている土地となります。また軍用地には、国土交通省が管理している「那覇空港用地」も含まれています。参考までに、軍用地のうち在日米軍専用基地は、日本全国を100％とした場合、沖縄県には約70％と非常に集中しています。また、沖縄県全体面積のうち約８％が軍用地で、沖縄本島に限ると約15％という広い面積が基地となっているのです。
皆さまのイメージでは、これら「基地の土地（軍用地）は、国が所有しているもの」とお考えではないでしょうか。実は沖縄県においては、米軍基地のうち「約40％が民有地、約37％が県市町村地となっており、国有地は約23％しかありません。」また自衛隊基地の場合は「約58％が民有地、約19％が県市町村地となっており、国有地は同様に約23％」です。その民有地の部分、そこが「沖縄軍用地」として売買取引されています。
軍用地の用途はもちろん「基地」です。そのため、民有地の所有者は、「日本政府」へ、その土地を貸しています。その対価として、借地料収入を得ているのです。

　

その借地料はどのように決まっているのか

国によって、各施設・地目や地域毎に㎡単価が決められています。その㎡単価×土地面積をした金額が、年間借地料となります。借地料は毎年1回、7月～8月に年間借地料が一括して振り込まれます。借地料は、年に一度㎡単価の見直しがあります。過去の推移を振り返りますと、基地ごとに差はありますが、右肩上がりです。平均して年約1％ずつ上昇し、その上昇は複利で計算されています。日本国が借主という安心安定した投資です。底地を貸している軍用地の、相続時の評価計算は、「固定資産税評価額×公用地の評価倍率×（１－４０％）」です。借地のために40％減となり、基地によって固定資産税評価額ならびに公用地の評価倍率が低くなる、という特徴があります。この辺りは、他の投資用賃貸不動産と近いのですが、沖縄県における歴史的背景もある投資ということから、今後の税制改正にどう取り上げられるのか？注目する必要があります。
今回も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。

　

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