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    【沖縄軍用地部】週刊ビル経営『沖縄軍用地投資のABC』連載第9回目

    沖縄軍用地投資のABC

    第9回 軍用地の「倍率」が下落傾向!?

     

    はいさい。ユニバーサル・リアルティ:玉岡です。
    前回コラムのご挨拶とは打って変わって、3月は全国的に平年よりも暖かい「春」を迎えていらっしゃるのではないでしょうか?厳しい冬でしたので、春の訪れにワクワクしますが、皆さまは、花粉症に困らせられたり、体調を崩されたりしていませんでしょうか?

     

    前回のコラムでは、「3月は購入に最適な時期!?」という事で、毎年3月に行われる「沖縄軍用地の借地料の㎡単価の見直し」のお話をしました。例えば、これまで1,000,000円の借地料で、倍率(人気のバロメーター)が50倍だった場合、1,000,000円×50倍=物件価格50,000,000円でした。借地料はこれまで「複利で平均1%上昇」していますので、3月の㎡単価見直しで1%上昇すると、借地料は1,010,000円となり、同じ50倍を掛けると50,500,000円となります。価格が大きければ大きいほど上昇を感じます。
    買主さんとしては、自然と値上がりすることは面白くないので、3月の駆け込み需要が毎年ある訳ですが、今年の3月を振り返ってみると、事情はだいぶ異なりました。

     

    売主さんとしては、4月以降に販売した方が、販売価格が自然と上昇する可能性がありますので、売り急がない・一度売ることを中断する、という方も一定数いらっしゃいます。そのため、物件数が一時的に減少することで、早く買いたい買主さんの中で、3月は争奪戦となることが例年でした。
    ところが今年は、「売り出す物件が、平常時よりも多い」ということが起きました!!
    これは、コロナショックの影響、例えば「コロナ融資の返済が始まったが返済できない為に売却」「観光関連業に従事していたため仕事がなくなり生活の足しに」など、コロナ禍の政策(補助金・助成金)の期限や減少を理由としたものがあります。もちろん、これらにより売り物件が増えたことは間違いないと思いますが、今回の特徴は「大型物件」が増えたことです。
    大型物件が増えた理由というのは、今後を占ううえで、大切な統計が関係しています。沖縄県のホームページで公開されている「沖縄県人口動態統計の概況」(https://www.pref.okinawa.jp/site/hokeniryo/toukei/vsa/r3/documents/r3jinkoudoutai.pdf)を見ますと、平成元年頃より、緩やかに伸びていた死亡数が「令和3年は急に伸びた」ことが影響をしていると考えられます。一言で申し上げれば「相続件数の増加」と言えます。

     

    例年よりも、大幅に物件数が増えたことで、需要と供給のバランスが崩れ、買い手市場へと変化し、「倍率」が下落傾向へ入った理由と考えられます。現在の下落傾向が、どこまで・いつまで続くのかは、令和4年度の統計結果がでれば、不透明ではなくなるかもしれません。
    しかし、別の沖縄県の資料において「人口ピラミッド」をみますと、今後いわゆる「団塊の世代」の方が、軍用地主数の中で、最も割合が多い世代となってくることは間違いありません。その世代の方々が、どの程度の相続対策をしているのか、ということが次の大きなポイントになるのではないでしょうか。

     

    本コラムの読者の皆さまにとって、相続対策は大きな問題かと思います。このコラムで沖縄軍用地に興味をお持ちいただきましたら、お気軽に弊社まで問い合わせをいただければと思います。
    最後は告知になりますが、私玉岡、初めての著書が3月28日に全国発売されます。「ビジネスで大切なことはみんな吉祥寺の焼き鳥屋で教わった」というタイトルです。よろしければ、ホームページに特設ページを掲載しておりますので、そちらからお求めいただけます。
    本日も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました

     

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