【質問】『Q6.敷金と保証金、保証金償却について』貸したい・借りたい編

Q6.敷金と保証金、保証金償却について

●敷金
敷金は、家賃などの債務の担保として貸主が預かるお金になります。貸主が預かるお金なので、入居者の退去時には返却されます。
居住用の物件の場合は、原状回復工事の費用（次の質問7参照）を敷金から差し引いて返すケースが一般的です。
事業用の賃貸物件の場合は、原状回復を借主（テナント）側で行う場合が多いです。そういった物件の場合、敷金が全額返却される代わりに自分たちで原状回復工事を手配するという流れになります。

●保証金
保証金とは、家賃などの債務の担保や原状回復のための費用として貸主が預かるお金になります。
貸店舗物件では、敷金ではなく保証金の名目でテナントからお金を預かることが多いです。その理由は、借主のお店の経営が立ちいかなくなり倒産などする場合に、滞納した家賃も払えず・借主で原状回復工事をすることも難しくなった時、事前に預かっていた保証金を使って、貸主は原状回復を行うことが可能になります。保証金にはそうした意味合いもあるので、入居時に工事を伴う店舗物件の方が、保証金は高くなります。物件によって、業種で保証金の額が変動する場合もあり。

●敷金と保証金の実務上の名目（関東圏）
住宅では「敷金」の名目が多いです。貸店舗の場合は「保証金」の名目が多いです。
事務所物件や倉庫物件は「敷金」の名目が多いです。

●償却
事業用（テナント）賃貸物件は、原状回復をテナントが実施するものの、敷金・保証金が差し引かれることが殆どで、そのことを「償却（もしくは敷引き）」といいます。
「退去時に保証金の○○%償却」というような条件が多いです。中には「○年毎に○○％」というような定期的に償却される場合もあります。この場合は、償却された段階でまた保証金・敷金を、追加で差し入れる（充当する）必要があります。原状回復を借主で行い、「償却（もしくは敷引き）」されて、敷金・保証金はそのまま返却されることが多いです。この場合、償却には消費税が課税されます。
更新料の他にも、この様な費用が契約後に発生します。

●敷金・保証金の相場
敷金・保証金の相場は、物件の種類によっても違います。
・貸店舗の場合は、家賃の10ヶ月～3ヶ月分。
・貸事務所の場合は、家賃の5ヶ月～3ヶ月分。
・貸倉庫・工場の場合は、家賃の3ヶ月～1ヶ月分。
貸店舗は、人気が高い物件は、保証金はより高額になることがあります。

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