連載第19回　週刊ビル経営『沖縄軍用地 投資のABC』

第19回　「キャンプキンザー（牧港補給地区）」の返還計画は？

石川県能登地方を震源とする地震により、被害を受けられた皆さまに、心からお見舞い申し上げます。一日も早く日常生活を取り戻せるよう、お祈り申し上げます。

改めまして、はいさい。ユニバーサル・リアルティ：玉岡です。
今回は2024年から返還予定の「キャンプキンザー（牧港補給地区）」についてです。
まず昨年、令和5年8月浦添市役所主催「牧港補給地区跡地利用計画説明会」が開催されました。当日の様子がYouTubeに限定公開されていますので、URLをシェアさせて頂きます。（https://youtu.be/YCxwyUQcvyI?si=DP7BKmEyOlnInO6j）
「跡地利用特別措置法（沖縄県における駐留軍⽤地跡地の有効かつ適切な利⽤の推進に関する特別措置法）」の中で、法律の目的は「駐留軍⽤地及び駐留軍⽤地跡地が広範かつ⼤規模に存在する沖縄県の特殊事情に鑑み、駐留軍⽤地跡地の有効かつ適切な利⽤の推進に関する特別の措置を講じ、もって沖縄県の⾃⽴的な発展及び潤いのある豊かな⽣活環境の創造を図ることを⽬的とする」。
また、地方公共団体の責務として「沖縄県及び関係市町村は、基本理念にのっとり、国との適切な役割分担を踏まえ、当該地域の状況に応じた駐留軍⽤地跡地の有効かつ適切な利⽤を推進するため必要な駐留軍⽤地跡地の利⽤に関する整備計画の策定その他の措置を講ずるよう努めなければならない。」と定められています。

キャンプキンザーの面積は約270ha（東京ディズニーランド５個分）で、浦添市全域の約14％を占めています。
先に開発された場所「ライカム」で例えますと約16個分の面積です。
ただし、全体が平坦な土地という訳ではなく、地区を大きく二分する高低差（20～30ｍ）があります。
西海岸道路側と国道58号線側でわけることができ、返還の時期に差があります。

キャンプキンザーの約86％は民有地で、地権者数は約2,700人（R3年1月）います。
国・県・市が所有している面積は約14％しかありませんので、前述の特別措置法に基づいて計画を行った場合も、約86％の民間地権者の存在が大きいのではないでしょうか？
国としては「沖縄県全体として観光だけでなく、新たな産業を⽣み出し、沖縄の経済を牽引していくことを⽬指す」ということを反映した計画が進んでおりますので、ぜひ弊社のコラムやYouTube等でご確認いただければと思います。

返還計画に関してはこの辺りとして、返還後の経済効果という面で見てみたいと思います。
過去の返還地と、今後の返還地予測との比較は、沖縄県が平成27年に「駐留軍用地跡地利用に伴う経済波及効果等に関する検討調査結果」を纏めています。
その概要を見れば、那覇新都市（DutyFreeがある周辺）の返還後の税収効果は33倍になっていました。
それには及ばないまでも、このキャンプキンザー（牧港補給地区）では「13倍の税収効果」が見込まれています。
単純に税収効果で、土地価格の上昇を予測することはできませんが、沖縄県の公表は固く見積もっていると仮定すれば、跡地利用へ期待が持てます。

最後に「いつ購入するべきか？」という質問へお答えしたいと思います。
それは「返還日より前に購入」＝「今すぐ」と言えます。
返還前までに購入しておけば、返還日から開発期間中も、年間1,000万円の上限で、補償金・給付金・特定給付金と、これまでの借地料を受け取ることができます。
軍用地の安定収入を享受しながらも、新しい街づくりに関係することができ、街づくりが完成した時に、過去の返還地のようなキャピタルゲインを享受することができたらと、夢が膨らむキャンプキンザー（牧港補給地区）だと思います。

沖縄がハワイを超え、伸びていくアジアの中心地となるのかどうか、そして日本経済活性化の震源地となるのか？
貴方もキャンプキンザーの所有者となり、見守ってはいかがでしょうか？今回も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。

#沖縄 #nisa #投資