【連載第33回】週刊不動産経営『沖縄軍用地 投資のABC』

第33回　お客様が感じた、牧港補給地区（キャンプキンザー）の最新状況

石川県能登地方を震源とする地震と豪雨被害、日向灘を震源とする地震など、各災害において被害を受けられた皆さまに、心からお見舞い申し上げます。一日も早く日常生活を取り戻せるよう、お祈り申し上げます。

はいさい。ユニバーサル・リアルティの玉岡です。東京は桜の開花から約3週間、お花見を楽しめるという貴重な年となりました。4月中旬に入ってからも綺麗な桜が見られ、春を感じております。皆さまの地域はいかがでしょうか？

初めて本コラムを読んでいただく方へ向けて、キャンプキンザーとは？ですが、2024年度から返還が予定されていた施設です。那覇市の北側、浦添市という自治体にあり、面積は約270ha（東京ドーム約58個分）で、浦添市全域の約14％を占めています。全体が平坦な土地ではなく、地区を大きく二分する高低差（20～30ｍ）があります。約86％は民有地で、地権者数は約2,700人（R3年1月）います。返還後の開発規模が大きいため、街づくりの構想や実現可能性によって、そのキャピタルゲインに注目が集まる施設です。

今回のテーマ「お客様が感じた、牧港補給地区（キャンプキンザー）の最新状況」ですが、これまでの内容をブラッシュアップしてお送りします。私どものお客様で、牧港補給地区（キャンプキンザー）を購入したお客様は、春の時期に、沖縄へ視察に行く方が増えます。今回は、そのようなお客様が肌で感じた、キャンプキンザーの最新状況を交えてお伝えしてまいります。

まずは前回のおさらいですが、返還後の跡地利用に向けて、浦添市が令和6年6月10日「浦添市西部開発に関する委託業務プロポーザル」を実施し、委託先に昭和株式会社･株式会社協和建設コンサルタントJVを選定。市沿岸部の将来的なまちづくり構想案を、2025年３月14日までに策定。導入機能やゾーニング案、3Dイメージパース等を作成し、約270haの跡地利用、那覇港(浦添ふ頭)民港整備による約110haもの埋立地造成など、ウォーターフロント形成も検討。ということをお伝えしましたが、浦添市へ提供したと思われる動画をご紹介させていただきます。

• カーミジーウォーターパーク　https://youtu.be/aom-7eFMU28?si=DIUj_4oKieMPMFvn
• 振興策20250212時点　https://youtu.be/P9ZI3OjVEHE?si=s5MtClFdtDTLuxvc
• 振興策20250212時点v2　 https://youtu.be/7bzOHsdL7r0?si=7OSwC8FvG-fIprNl
  
  

内容について、まだ浦添市より発表されていませんが、返還後に期待のできる計画のひとつであることは間違いないと思います。

ここで投資家のお客様が、現地を視察して感じたことをお伝えします。前述の動画を予習してから現地へ足を運んだ時、返還を前にして、周辺部分の工事が進んでいることが、まず印象に残ったようです。続いて、キーポイントとして挙げていただいたのは、「返還地内のゾーニングにある」ということです。返還後の経済効果という面で見たときに、①イノベーション・業務エリア、②ウォーターフロントエリア、③自然豊かなエリア、④高台の都心エリアの4エリアでは、土地の価値＝キャピタルゲインに、大きな差が生まれるのではないか。

今、所有している所だけではなく、リスク分散の意味でも、他の計画ゾーニングエリアでも、買い増すことを検討する。と、皆さま返還への期待が膨らんだようです。

最後に「いつ購入するべきか？」ということですが、それは「返還日より前に購入」＝「今すぐ」と言えます。返還前までに購入しておけば、返還日から開発期間中も、年間1,000万円の上限で、補償金・給付金・特定給付金と、これまでの借地料を受け取ることができます。軍用地の安定収入を享受しながらも、新しい街づくりに関係することができ、街づくりが完成した時に、過去の返還地のようなキャピタルゲインを享受することができたらと、夢が膨らむキャンプキンザー（牧港補給地区）だと思います。今回も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。