【連載第40回】軍用地の倍率下落は、いつまで続くのか？

　

週刊不動産経営『沖縄軍用地投資のABC』

はいさい。ユニバーサル・リアルティの玉岡です。東京は秋がほとんどなく、一気に冬へと突入し、インフルエンザ等が流行していますが、皆さまお元気でしょうか？

お陰様で、今回コラムが40回目を迎えることができました。これもひとえに、読者の皆さまのお陰でございます。紙面をお借りして御礼を申し上げます。

　

今回のテーマ

軍用地の倍率下落は、いつまで続くのか？軍用地は現在、倍率下落が続いている(一部の施設を除き)のですが、リアルな状況を把握するべく、沖縄の現地へ行ってきました。提携会社さまやお客様と打ち合わせをするなかで、今後の流れも見えてきましたので、皆様へお届けできたらと思います。

　

まずは、近年の下落要因をピックアップしてみましょう。

１．地主数が増えた

沖縄県のホームページで「沖縄の米軍及び自衛隊基地（統計資料集）」が閲覧できます。その中で最も古いデータは平成23年。当時、米軍および自衛隊を合わせた地主数は、合計41,610名の地主数でした。直近の令和6（2024）年は、合計57,275名と、この13年の間に、ナント15,665名も地主が増えたのです。毎年平均約1,300名も増加しました。

２．売却物件が増えた

前述の地主数の増加の理由は、相続によることが大きいです。相続税を支払うため、住宅ローンの返済に充てるなどの理由から、軍用地を現金化する動きが活発になりました。それは、2017年頃から少しずつ軍用地の存在が全国的に知られはじめ、相場が上がっていったことで、拍車がかかりました。

３．新NISAへの流入

一説によると、旧NISAと新NISAで資産残高の総額を比較すると、旧NISAの2023年12月末には18.4兆円でしたが、2025年5月には56兆円を超えるということで、37.6兆円ものお金が、あらたに新NISAへ流れ込んだと推計できます。個人金融資産の合計が、約2,239兆円と言われていますので、全体から見れば約1.6％ではありますが、非常に大きな変化がありました。

４．株式市場の上昇や金利上昇

株価が低く、ゼロ金利の時代には、2％前後の利回りであった軍用地が注目をされましたが、金融商品の利回りが上昇したことで、一気に離れる動きがうまれました。

　

前述1～4の要因から

売りたい人は多いが、買いたい人は少ないという需給バランスの変化が訪れて、現在も下落が緩やかに進んでいます。下落はいつまで続くのか？これを予測することは難しいですが、「当分、下落は続く」というのが、今回の沖縄視察で感じられたことでした。ただし、今後注視するべきは、相続税制の改正等です。

相続税対策として人気でしたタワマン節税にメスが入ったように、今後は一棟収益物件と不動産小口化商品に対して、いつ、どのタイミングで、評価方法の見直しがされるか。これによって大きく潮目が変わるであろうという話しになりました。

動きの早い方々は、相場の上がった一棟収益物件を売却して、価格の下落してきた沖縄軍用地を購入する。という対策を進めていらっしゃいます。相続対策で、沖縄軍用地のご購入を検討の際は、お気軽に弊社へお声掛けください。

今回も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。

　

『東京で沖縄軍用地のことなら、ユニバーサル・リアルティ株式会社にお任せください』

　

　

　

#投資 #相続 #事業承継